양도세중과 多주택자의 선택은?

[이데일리 윤도진기자] 정부가 양도소득세와 증여·상속세 등을 비롯한 세제개편안을 발표함에 따라 집을 2채 이상 가진 `다주택자`들의 투자 방식 변화에 관심이 모이고 있다.

양도세 완화의 초점이 실수요자에 맞춰졌기 때문에 앞으로 1주택자라면 고가의 주택을 보유하더라도 양도세 감면 등의 세제 혜택을 받을 수 있지만 중과세 규정이 그대로 유지된 다주택자의 경우 세제완화 혜택을 받기가 어렵기 때문이다.

◇ `똘똘한 1채`만 남겨라

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "이번 세제개편의 영향으로 여러 채를 보유하는 것보다는  `똘똘한 1채`를 유지하는 투자현상이 중장기적 트렌드로 나타날 수 있다"고 내다봤다.

그는 이번 개편안의 특징이 "1주택자에 대한 고가주택 기준 상향조정, 장기보유 특별공제 확대, 양도세율 인하 등 실수요자에 대해서만 집중적인 양도세 혜택을 부여한 것"이라며 "다주택자가 보유주택 수를 줄이는 현상이 나타날 것"이라고 말했다. 

함영진 부동산써브 리서치실장도 "거주요건 강화가 저가 주택에 대해 전세를 끼고 주택을 매입하는 등의 투자수요의 진입을 차단할 수 있어 수도권 외곽 및 비수도권 지역 주택시장이 위축돼 시세가 하락할 수 있다"며 "다주택자라면 이들 지역의 보유주택 처분을 고려할 시점"이라고 분석했다.

◇`매도`보다 `증여·상속` 유리

이번 세제개편 중 상속·증여세율 현실화 내용을 들여다 보면 다주택자가 보유주택 수를 줄이는 방식은 시장에 내다파는 것보다 상속이나 증여가 유리하다는 평가가 나온다.

다주택자의 경우 보유주택 매도시 양도세 중과규정(50~60%)이 그대로 적용돼 세부담이 크지만 보유주택을 상속이나 증여하게 되면 현재보다도 세금 부담이 훨씬 줄어들기 때문이다.

현재 10%(과세표준 1억원 이하)부터 50%(30억원 초과)까지 적용되는 상속·증여세율은 이번 개편안에서 내년부터는 7%(5억원 이하)~34%(30억원 초과)로 바뀐다. 2010년에는 과표구간마다 1%포인트씩 세율이 추가 인하된다.

예컨대 2주택자가 5년전 1억5000만원에 산 집을 4억5000만원에 팔 경우 양도세는 약 1억3875만원(필요경비 2000만원)이지만 이를 성인 자녀에게 증여 또는 상속할 경우 내년에는 2940만원, 2010년에는 2520만원만 부담하면 된다.
 
특히 양도세와 증여·상속세 차이는 처분주택의 양도차익이 클수록 더욱 커진다. 따라서 양도차익이 적을 경우는 양도하는 것이 유리하다.
 
박원갑 부사장은 "증여세 인하로 다주택자들의 경우 양도세 중과(50~60%) 부담을 지는 것보다 증여를 하는 게 종전보다 훨씬 유리할 수 있다"며 "다만 증여할 주택에 남아있는 대출금이나 전세 보증금은 `증여`가 아닌 `양도`가 되기 때문에 양도세 중과를 피하려면 부담부 증여가 아닌 단순증여를 택하는 것이 좋다"고 설명했다.
 

■양도세 및 증여세 산출 산식(1가구2주택 경우)
* 양도세 = 양도세 과세표준 X 양도소율세율
과세표준 = 양도차익(양도가액-취득가액-기타 필요경비)-250만원(양도소득 기본공제)
양도소득세율 = 50%(1가구 2주택 양도)
* 증여세 =  증여세 과세표준 X 증여세율
증여세 과세표준= 증여재산가액(시가) + 10년내 증여재산가산액 - 증여재산 공제 (직계존비속 3000만원, 미성년자녀 1500만원)
현행세율 = 10%(과세표준 1억원 이하)부터 50%(30억원 초과)
개정세율 = 7%(5억원 이하)~34%(30억원 초과)
- 2010년 과표구간마다 1%포인트 세율 추가인하

▲상속·증여세 세율 인하 및 과표구간 조정내역(자료: 기획재정부)