(생활속 세금이야기)부동산 팔때 인감증명서 떼주지 말자!

[이데일리 주용철 칼럼니스트] 내년부터 부동산과 관련된 세금은 커다란 전환기를 맞게 된다. 비록 국회의 통과가 남아있는 상태지만, 계류중인 법률이 통과된다고 가정할 때 현실적으로 느껴야 되는 부동산세금은 엄청난 변화를 맞이 하게 된다.  그 가장 선두에 있는 것이 취득시의 매매금액을 실거래가로 신고하는 제도이다. 신고된 거래가는 전산으로 누적관리되어 향후 발생되는 모든 부동산의 신고가격에 대한 적정성의 평가잣대로 활용된다

그리고 이를 신속하게 정착하기 위해서 고안된 규정이 취득가액의 간주제도이다.

종전에 양도소득세를 신고할 때는 매도인의 양도소득세 부담을 줄이기 위해서 속칭 다운계약서를 제출하는 경우가 많았다. 그러나 매수인이 매매계약 당시 다운계약서에 동의한 경우에도 차후에 매수인의 양도소득세를 산정할 때 당초 제출한 다운계약서를 부인하고 실제계약서를 제시하는 경우에는 실제계약서에 의해서 매수인은 양도소득세를 계산할 수있다. 예를 들어 당초에 10억원의 매매대금에 대해 다운계약서를 9억원으로 써준 경우, 실제계약서가 있고 이에 대한 구체적인 금융자료(계좌이체내역등)등이 있다면 9억원이 아닌 10억원을 취득금액으로 해서 양도소득세를 신고할 수 있다는 것이다.

현행 법률안에 의하면 내년 부터는 위와 같은 신고가 불가능해 진다. 즉, 당초 확인한 다운계약서대로 양도소득세를 내야 하는 것이다. 비록 기준시가로 세금을 계산할 수 있는 부동산이라면 큰 의미는 없겠지만, 2006년부터 1세대 2주택과 비사업용토지에 대해서 전면적인 실거래가 과세가 예정되어있고. 2007년부터는 모든 부동산에 대해서 전면적으로 실거래가로 양도소득세가 과세된다. 따라서 만약 사례처럼 1억원의 매매대금을 다운해 준 경우라고 한다면 2년이상 보유시 최고 36백만원의 세금을 더 내야 한다.  물론 2주택중과세 또는 3주택중과세등을 당하는 경우라면 5천만원에서 6천만원의 세금을 더내야 한다.

이러한 규정이 이미 적용되고 있는 부동산도 있다.  매매가액이 6억원이 넘는 고가주택이 그 대상인데 매수인이 인감증명서(거래사실확인용)를 가지고 거래내용을 확인한 경우 매수인은 향후 해당 고가주택을 양도할 때 인감증명서로서 확인한 매매가액을 취득가액으로 신고해야 한다. 매수인이 나중에 마음이 바뀌어서 실계약서를 제시한다고 하더라도 이를 인정받을 수는 없다.

단, 매수인이 실제 취득가액을 인정받는 상황이 있을 수도 있는 데, 세무서에서 당초 매도인의 양도소득세를 조사해서 실제거래내용에 따라 매도인에게 양도소득세를 추징하는 경우이다. 매도인에게 올바른 세금을 추징했으니 매수인의 세금도 바로 잡아 주는 것이다.

아마도 내년부터 고가주택외의 부동산에 대해서 적용하는 취득가액간주제도 역시 유사한 형태로 적용되리라 본다.

만약 이와 같이 결정된다면, 올해 까지 다운계약서를 작성해 주었던 매매계약에 대해서는 실제계약서등을 제시함으로서 실제의 취득가액을 인정받을 수 있다. 또한 매수인의 확인방식이 매수인의 거래사실확인용 인감증명서를 제시하는 방법이기 때문에 인감증명서를 떼주는 행위는 신중히 결정해야 한다. 향후의 양도소득세가 변경될 수있기 때문이다. 물론 매수인이 나중에 내야하는 양도소득세를 걱정하지 않아도 되는 경우라면 사정은 다르다. 예를 들어 매수인이 6억원이하의 주택에 대해서 1세대 1주택비과세요건을 갖추어 양도하는 경우라면 취득가액의 다과가 문제시 되지 않기 때문이다.    

즉, 이 규정은 6억원이하의 고가주택을 1세대 1주택비과세요건을 갖춰서 양도할때는 별다른 불이익을 주지 못하는 태생적한계를 가지고 있다.

또 한가지의 문제점은 부동산의 거래시 발생할 수 있는 매수인의 약점을 간과하고 있다는 것이다. 부동산의 경우 그 공급의 한계 때문에 공급자 우위의 시장이 형성되기 쉽다. 즉, 매도인이 부동산을 팔면서 매매계약서를 낮게 쓰자고 하면 매수인은 대체 부동산이 없는 경우 이를 받아들일 수밖에 없다. 그 이후 매수인이 확인한 가액을 기준으로 양도소득세를 산정하는 것은 오히려 탈세를 하려는 매도인을 법이 보호하는 형태를 띄게 된다. 따라서 매수인이 확인한 취득가액을 신고대상 취득가액으로 간주하는 형태보다는 다른 방법을 모색할 필요가 있다.

예를들어 현재처럼 매수인이 실제계약서와 매매내용에 대한 구체적인 증빙을 갖추어 양도소득세를 신고할 수 있도록 하고 매도인에 대해서는 당초에 매도인이 신고한 내용과 매수인의 신고한 내용을 대사해서 누락된 세금을 추징하는 것이 바람직할 것이다.