(시장이 본 대선공약)④부동산 정책

[이데일리 김수연 좌동욱기자] 부동산 정책에 대한 유권자들의 관심은 하늘을 찌른다. 개인 거주의 문제 뿐 아니라 재테크 차원에서도 부동산은 국민들의 관심이 집중되는 분야다. 선거때마다 인기영합식 부동산 공약이 난무하는 것도 이런 이유에서다.

이번 대선에서도 `반값 아파트`, `반의 반값 아파트`등 선정적인 구호들이 쏟아져 나오고 있다. 어느 후보의 공약이건 실현가능성이 높다고 보기는 어렵다. 참여정부의 강력한 부동산 세제가 어느 정도 바뀔 지도 관심사다.

◇ 세제 완화 기대심리 부추기는 공약들

종부세와 양도세 등 참여정부의 부동산 세제는 누가 집권하든 일부나마 완화될 가능성이 높다.

이명박 한나라당 후보는 집권시 1주택 장기보유자의 경우 양도소득세와 종합부동산세 부담 완화 방침을 밝히고 있고, 정동영 후보도 1주택 장기보유자에 대한 양도세 감면을 제시했다.

전체적으로 보면 이 후보는 현 부동산세제를 시장 상황을 보아가며 소폭 손대겠다는 쪽이고, 정 후보는 참여정부의 세제를 가급적 이어 간다는 기조가 강하다.

이에 대해 전문가들은 "세제 변화는 극히 조심스럽게 접근해야 할 문제"라고 입을 모은다.

주무부처인 재정경제부는 현재 1주택의 양도세나 보유세 부담 완화에 대해 단호한 반대입장이다. 재경부 관계자는 "1주택자에 대한 양도소득세는 근로자와 자영업자의 소득세와 비교할 때 높지 않은 수준"이라며 "양도세를 완화하면 일부 주택매물이 늘 수 있으나, 이들이 다시 주택을 취득하려 할 것이므로 실제 공급물량 증가로 이어지지 않을 것"이라고 말했다.

최영태 참여연대 조세연구소장은 1주택자 종부세 완화에 대해 "장기보유자라 해도 기본적으로 고가의 주택이라면 판단의 여지가 있다"며 "과세형평이 무너지지 않는지 확인이 필요하다"고 지적했다. 가령 30억원짜리 1주택자와, 모두 더해 10억원짜리 주택을 3채 가진 사람간의 형평성을 고려하면 간단치 않은 문제라는 것이다. 

권영길 후보는 세제를 넘어 아예 1가구 1주택 법제화와 3주택 이상 강제매입 등 강력한 규제를 공약으로 내걸었다.

▲ 대선후보별 주요 부동산 공약

 
◇ 집값잡기, 수요억제냐 공급확대냐

정동영 후보는 현 부동산정책을 유지하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 반면 이명박 후보는 세제를 포함한 정책 완화와 공급확대를 통한 가격안정에 방점을 두고 있다.

재건축 규제에 대해 정 후보는 '정책 일관성'을 들어 "부동산시장이 안정될 때까지 규제완화는 없다"는 입장을 밝히고 있다. 반면 이명박 후보는 규제 완화에 적극적인 의지를 보이고 있는 상황.

민간아파트 원가공개에 대해서도 정 후보는 동의, 이 후보는 반대로 시각 차이를 보이고 있다. 권영길 후보와 문국현 후보는 원가공개에 동의하는 쪽.

신도시 개발에 대해서는 이 후보는 `구도심 개발이 더 빠르고 효율적`이라며 반대입장인 반면 정 후보는 신중론을 펴고 있다. 문국현 후보는 신도시 개발 자체에는 반대하지 않지만, 공영개발로 가격을 낮춰 서민에게 공급해야 한다는 주장이다.

전반적으로 이명박 후보는 구도심 개발, 재건축 규제완화를 통한 공급확대로 가격을 잡는다는 쪽이고, 정 후보는 수요억제라는 현 정부의 부동산정책 기조를 계속 이어가겠다는 의도로 읽힌다. 문국현 후보는 공영개발을 통한 토지임대 방식의 아파트 건설로 공급을 늘리고, 새는 비용을 잡으면 집값을 잡을 수 있다는 입장이다. 

이 후보의 주택공급 공약에 대해 가장 많이 제기되는 비판은 아파트값과 땅값을 올릴 개연성이 크다는 것. 보유세 완화, 재건축 규제완화, 도심재개발은 아차할 경우 투기수요를 폭발시킬 개연성이 있다.

반면 수요와 공급의 원칙에 충실하기 때문에 시장친화적인 정책이라는 평가도 있다.
 
이창근 굿모닝신한증권 애널리스트는 "이 후보의 부동산정책은 수요억제보다 공급정책 조율을 통한 부동산 가격 해결로 요약된다"며 "현재 부동산 시장은 시장경제의 기본원리인 수요와 공급 논리에 충실할 것을 요구하고 있어 이 후보의 공약은 부동산 시장에 친화적"이라고 평가했다.

반면 익명을 요구한 한 부동산정보제공업체 대표는 "지금도 정권이 바뀌면 부동산 정책이 바뀔 것이라는 심리가 팽배해 있다"며 "시장에 잘못된 신호로 받아들여져 투기를 자극하지 않을까 우려된다"고 말했다. 

공영개발을 통한 개발이익 환수 등 토지공개념이 일부 가미된 문국현 후보의 부동산정책에 대해 전강수 대구카톨릭대 부동산통상학부 교수는 "부동산 정책의 철학은 바로잡았지만 이를 실현할 정책 수단은 잘못잡고 있다"고 비판했다. 
 
그는 "토지보유세를 강화하는 세제개혁이 동반되고, 국공유지를 확대해 이를 민간에 임대하는 토지공공임대를 통해 토지공개념으로 가야 문 후보의 구상이 성공할 수 있을 것"이라며 한발 더 나간 주장을 했다.

◇ 반의 반값 아파트?

이명박 후보의 `신혼부부 반값아파트`, 문국현 후보의 `반의 반 값 아파트`등 파격적인 가격에 주택을 공급하겠다는 공약의 실효성은 얼마나 될까.
 
신혼부부 반값아파트에 대해 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "참여정부에서 제시된 반값 아파트 건설과 비슷하지만, 투기 수요가 몰릴 경우 잠잠해진 부동산 시장을 끓게 할 수 있다"며 "별도 부지와 재원을 만들기도 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.

전강수 교수는 "우리나라 전체 가구의 약 40%가 무주택자인 상황에서 신혼부부에게 우선적으로 주택을 공급해야 하는가 하는 문제가 있다"며 형평성을 지적했다.

문국현 후보의 반의 반값 아파트에 대해서도 전 교수는 "인위적으로 가격을 아무리 낮춰도 불로소득이라는 투기의 근본 원인이 제거되지 않는 한 투기는 일어날 수 밖에 없다"며 "4분의 1 값 아파트는 저소득층을 위한 복지정책으로서 의미가 있을 뿐"이라고 평가절하했다.

◇ 개발공약..투기 부추길 우려 

이명박 후보의 경부대운하 공약은 부동산시장 측면에서도 여러모로 논란거리다.

가장 우려되는 점은 운하가 지나가는 지역의 투기를 자극, 투기심리를 내륙으로 끌어들일 가능성이다. 이 후보가 서울시장 시절 청계천을 복원하고 서울숲을 조성하면서 두 지역 모두 부동산값이 천정부지로 치솟은 전례가 있다.

운하에 대한 비판적 분석을 담은 책 <경부운하, 축복일까 재앙일까>를 펴낸 박진섭 생태지평연구소 부소장은 "운하공약은 운하 통과구간인 영남 표를 얻으려는 것"이라고 지적했했다.
 
박 부소장은 "경부운하가 지나가는 지역의 주민이 아니라 돈 많은 외지인이나 전문 투기꾼들이 혜택을 볼 것"이라며 "지역주민들이 경제적 이익을 기대하는건 오해"라고 주장했다.
 

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