부동산 등기 잘하면 큰 돈 아낀다

[edaily 윤진섭기자] 내년부터 부동산 관련 세제가 큰 폭으로 바뀐다. 특히 아파트를 취득할 때 반드시 내야 하는 거래세가 1월부터 바뀌는 점을 주목해야한다. 그러나 거래세 인하와 함께 과세 표준이 바뀌어 신규 아파트와 주택거래신고제, 그리고 비주택거래신고지역 내 기존 아파트의 희비가 엇갈릴 전망이다. 이에 따라 업계 전문가들은 연말까지 입주하는 아파트 주민들은 올해 아파트 등기를 하지 말고, 내년 1월에 등기하면 수백만원의 세금을 절감할 수 있다고 조언한다. 반면 주택거래신고제 대상이 아닌 기존 아파트를 매입하려는 수요자는 정반대로 연말까지, 늦어도 내년 상반기까지 등기를 내는 게 훨씬 유리하다고 말한다. 내년에 바뀌는 거래세제와 이에 따른 조건별 절세 전략을 살펴본다. ◇12월 입주 아파트, 등기는 내년 1월에 하는 게 좋다? 세금의 계산은 과세표준에 세율을 적용해 계산한다. 취득세도 마찬가지인데 내년에는 이 두 가지 모두가 바뀐다. 내년 1월부터는 종류별로 아파트의 경우 국세청에서 고시한 기준시가를 기준으로 세금이 매겨진다. 아파트 이외의 부동산의 경우 건물부분은 평당 150만원상당의 공사비를 기준으로 산정을 하며 토지는 종전처럼 개별공시지가를 기준으로 산정하게 된다. 특히 단독주택은 내년 4월말 이후부터는 아파트처럼 토지건물을 합산해 가격 고시한 금액을 기준으로 세금을 매기게 된다. 아울러 2005년 하반기부터 부동산거래신고제가 시행이 되면 모든 부동산의 과세표준이 실 거래가 기준으로 전환되게 된다. 세율도 바뀌게 된다. 우선 취득세율은 변동이 없다. 다만 등록세율은 신규 분양 아파트는 1%p를 인하하고 기존 부동산에 대한 개인간의 거래에 대해서는 1.5%p를 인하토록 할 방침이다. 등록세에는 교육세가 추가로 붙는 데 이것을 감안하면 신규 분양 아파트의 경우 1.2%p의 인하효과가 있고, 결과적으로 신규 분양아파트는 종전 5.8%에서 4.6%로 전체 거래세율이 조정된다. 이런 점을 고려할 때 신규 분양 아파트의 경우 연내에 등기를 할 것이 아니라 내년 1월까지 등기를 미루는 게 유리하다. 즉 내년 1월1일 이후 적용되는 등록세 인하 혜택을 볼 수 있도록 등기를 지연시키라는 이야기다. 등록세는 등기 시점의 세법을 적용, 잔금 납입일로부터 60일 이내에 내면 된다. 서울 강남 33평형 아파트를 5억원에 분양받아 이달 중 입주하고 올해 안에 등록세를 내게 되면 거래세로 2900만원(5억x5.8%)을 내야하지만 잔금을 치르고 입주한 뒤 내년까지 기다렸다 등록세를 내게 되면 2300만원(5억x4.6 %)으로 600만원의 세금을 아낄 수 있다. 주택거래신고지역 내 아파트나 경매로 취득한 아파트도 올해보다는 내년에 등기를 내는 게 유리하다. 이는 주택거래신고지역 내 아파트의 경우 이미 실거래 가격으로, 경매는 감정가격으로 등록세가 부과돼, 등록세율 인하 효과를 톡톡히 누릴 수 있기 때문이다. 만약 60일을 넘을 경우는 어떻게 될까? 신규 분양 아파트는 그래도 내년에 등기를 하는 게 낫다. 제때 등기를 하지 못할 경우 등록세액의 5%에서 30%의 과태료 제재를 받게 되는데 즉 취득가액의 0.1%에서 0.6%가량을 과태료로 부담해야 한다. 그러나 이 금액이 인하되는 등록세 1.2%(신규분양 아파트) 보다 적기 때문에 등기 지연에 따른 등록세 인하 실익은 충분하다. 이는 주택거래신고지역 내 기존 아파트도 마찬가지다. ◇기존 아파트(주택거래신고제 이외 지역) 등기는 하루라도 빨리 하는 게 낫다? 기존 아파트는 신규 분양 아파트나 주택거래신고제, 경매 아파트와는 정 반대의 경우다. 최근 정부는 등록세를 3%에서 2%로 일괄인하한데 이어 개안간의 주택거래에 한해서만 등록세를 0.5%포인트를 추가로 낮추기로 했다. 이에 따라 기존 주택이나 아파트를 살 경우는 등록세가 현행 3%에서 1.5%(교육세 포함시 1.8%)로 내려가 전체 거래세율이 4.0%가 된다. 세율 인하폭이 분양받는 경우보다 더 커 세금이 줄어드는 것 같지만 실제로는 그렇지 않다. 기존 아파트의 경우 과세표준이 ‘지방세 과세 시가표준액’(시가의 20∼50%)에서 내년 1월부터 ‘국세청 기준시가’(시가의 70∼90%)로 과표 자체가 2.5∼3배 오르기 때문이다. 예를 들어 시가 4억원짜리 서울 방배동 대림아파트(33평형)를 예로 들어보자. 올해 이 아파트의 과세 표준은 1억500만원으로 시가의 4분의 1 수준이지만 내년부터는 과표가 2억6150만원으로 2.5배가량 뛴다. 이 아파트를 현재 살 경우 거래세는 609만원(1억500만원x5.8%)이지만 내년에는 1046만원(2억6150만원x4.0%)으로 오히려 400만원 가까이 오른다. 특히 2005년 하반기부터 부동산거래신고제가 시행이 되면 모든 부동산의 과세표준이 실 거래가 기준으로 전환돼 등록세 부담은 더욱 커질 전망이다. 이에 따라 주택거래신고제 이외 지역에 있는 기존 아파트를 취득하려는 수요자는 이왕이면 올해 내에, 늦어도 내년 상반기까지는 등기를 마쳐야 그나마 등록세를 줄일 수 있다. 이 밖에 단독주택의 경우 4월말이전까지는 토지건물 각각에 대해 과세표준을 산정하고 이중 건물부분의 과세표준이 2배 이상 늘어나기 때문에 경우에 따라서는 내년 이후 세 부담 인상을 예상할 수 있다. 예를 들어 종전에 토지 5000만원, 건물 2000만원 하는 단독주택의 경우 과세표준이 토지 5000만원 건물 5000만원으로 변경되고 이에 따른 세 부담은 390만원에서 400만원으로 인상된다. 특히 4월 이후에는 시가를 반영하는 개별주택가액이 고시돼 이 금액을 기준으로 세금을 매기기 때문에 그 인상폭은 아파트의 경우보다 월등할 것으로 예상된다. 일반상가의 경우도 단독주택의 경우와 유사하며 일반상가와 토지 모두 하반기 부동산거래신고제의 도입으로 인해 상당 폭의 세 부담 인상이 예정돼있다. 이에 따라 이들 부동산의 경우 이왕 사기로 맘을 먹었다면 가능한 올해 내에, 늦어도 내년 상반기까지 등기를 마무리짓는 게 낫다.