판교 주공아파트 분양권 `전매허용`

[이데일리 윤진섭기자] 대한주택공사가 판교신도시에서 아파트를 분양받은 계약자들이 불가피한 사유로 계약을 해지할 경우 의무적으로 주공에 되팔아야 한다는 내용을 고쳐 개인이 직접 매각할 수 있도록 한 사실이 뒤늦게 알려졌다.

주공은 15일 작년 12월4일부터 환매를 요청하는 계약자 중 조건을 갖춘 사람에 한해 전매동의서를 발급, 시장에서 직접 팔 수 있도록 하고 있다고 밝혔다. 사실상 개인간 분양권 전매를 허용하고 있는 것이다.

◇ 주공, 전매동의서 발급

현재 판교신도시는 전용면적 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년 동안 전매가 금지돼 있다. 주공아파트도 예외가 아니다. 다만 정부는 오는 3월부터 공공택지 내 전매금지 기간을 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 초과는 3년으로 줄이겠다고 한 상태다.

물론 예외가 있다. 특별한 경우에 한해 주공이 되사주는(환매) 경우다. 특별한 사유는 우선 ▲질병치료·취학·결혼으로 판교에서 살 수 없는 경우가 이에 해당된다. 또 ▲직장 이전 ▲해외 이민 ▲상속받은 집으로 세대원 전원 이사 등도 환매 대상이 된다.

주공은 작년 12월4일부터는 환매 요청한 매물에 대해 전매동의서를 발급해 주고, 시장에서 자유롭게 팔 수 있도록 하고 있다.

◇ 분양권 거래허용, 집값하락이 원인 

주공이 환매 요청 매물에 대해 분양권 거래를 허용한 배경에는 판교 집값이 크게 하락하면서 주공이 막대한 손실을 입을 수 있다는 판단 때문이다.

속사정은 이렇다. 채권입찰제가 적용된 판교 중대형 아파트 사례를 살펴보자. 판교 중대형의 경우 분양대금 외에 2억8000만~8억원정도의 채권을 구입해야 당첨권에 들었다. 채권을 할인해 팔 때는 38~39% 수준의 손실이 발생했다.

예를 들어 분양가격이 6억원인 아파트를 당첨 받으려면 3억원 정도의 채권을 매입해야 했고 채권을 금융기관에 팔면 1억8600만원 정도만 돌려받았다. 이 아파트의 실제 분양가는 7억8600만원이 된다는 뜻이다. 판교신도시 중대형 아파트의 경우 채권매입 부담을 더하면 3.3㎡(1평)당 분양가가 1700만~1800만원선이다.
 
문제는 환매를 요청한 계약자가 주공에 분양가 외에 채권매입손실액까지 모두 되돌려 달라고 했고, 이 중 일부는 실제 분양가와 채권매입손실액까지 돌려받았다는 데 있다.

주공의 고민은 판교 집값이 하락하면서 채권매입손실액까지 떠안고 환매해 준 아파트의 거래가격이 형편없이 추락, 주공이 환매해준 금액보다 낮게 형성돼 있다는 데 있다.

주공으로선 대규모 손실이 예상되는 대목이다. 물론 국토해양부가 채권매입금액과 분양가는 엄연히 성격이 달라 분양금액만 다시 주도록 유권해석을 내린 뒤부터 주공은 채권손실액을 주지 않고 있다.

◇ 전매동의서 발급 절차

중소형 아파트 역시 시세가 분양가 밑으로 떨어진 것으로 알려지면서 주공의 손실이 예상되고 있다. 주공 안팎에선 환매 해준 아파트 중 분양가 이하로 떨어진 물건이 10건에 달한다고 보고 있다. 문제는 주택가격 하락이 계속돼 분양자의 환매 요청이 급격히 늘어났다는 점이다.

결국 주공은 손실은 최소화하기 위해 분양가로 되돌려주는 환매 대신 시장에서 개인간 거래를 할 수 있도록 작년 12월4일부터 허용한 것이다.
  
판교 주공아파트를 계약한 사람 중 분양권을 처분하기 위해선 우선 주공이 정한 환매 조건 규정에 해당돼야 한다.
 
주공 각 지역본부 판매처를 방문해 환매 요청 사유 서류를 작성하면, 주공은 자체 심의를 거친 뒤 계약자에게 전매 동의가 가능하다고 통보해준다. 이 기간은 대략 1주일이다.
 
주공으로부터 통보를 받은 계약자는 해당 매물을 부동산에 내놓을 수 있다. 계약이 체결되면 매도자는 주공 판매처에 매매계약서를 제출, 주공은 전매동의서를 발급해준다.
 
이후 구청에 가서 검인을 받고, 대출이 있을 경우에 해당 은행을 방문해 대출 승계를 마무리 지으면 최종적으로 권리의무가 승계된다.