(바뀌는 부동산)①양도세 "비과세대상 확대"

[이데일리 박성호기자] 작년 정부가 네 차례에 걸쳐 양도소득세 관련 규정을 개정한 결과 양도세가 크게 줄어든다. 바뀐 제도를 잘 활용하면 다주택자라도 세금을 크게 줄일 수 있다.

◇ 1주택자의 경우

1가구1주택자가 비과세 요건을 갖췄다고 하더라도 일정 금액 이상의 고가주택에 대해서는 세금이 부과된다. 종전에는 이 기준이 6억원 이상이었지만 작년 9·19대책을 통해 9억원으로 완화됐다. 이미 작년 10월 7일 양도분부터 시행에 들어갔다.
 
예컨데 3년전 5억원에 매입해 최근 15억원에 집을 되판 경우(경비 및 장기보유특별공제 미포함)라면 고가주택 기준이 6억원일 경우에는 과세대상 양도차익(실제 양도차익×(양도금액-6억원)÷양도금액)이 6억원이 된다.
 
하지만 9억원으로 기준이 완화되면 이 금액(실제 양도차익×(양도금액-9억원)÷양도금액)이 4억원으로 대폭 줄어든다. 과세대상 양도차익이 줄어든 만큼 납부해야 할 양도세 역시 감소하게 된다.

장기보유특별공제율도 확대됐다. 1가구 1주택자에 대한 기존의 장기보유특별공제는 3~20년까지 보유 햇수에 4%를 곱해 20년 보유할 때 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었다.

그러나 정부는 올 1월부터 연 공제율을 4%에서 8%로 조정해 3~10년 보유할 때 최대 80%까지 공제키로 했다. 5년을 보유하면 40%, 7년 56%, 9년 72%, 10년 80%를 공제 받게 된다.

하지만 정부가 강화하려 했던 1가구 1주택자 비과세 요건은 현행대로 유지된다. 작년 9·19 대책을 통해 정부는 1가구 1주택자에 대한 비과세 요건을 `3년보유 3년이상 거주`로 강화하려 했다. 하지만 부동산 시장 활성화라는 시장의 요구에 막혀 결국 현행 규정을 유지키로 했다.

이에 따라 올해도 1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위해서는 3년이상 보유해야 하며 서울 및 과천, 5대 신도시에서는 3년보유, 2년거주 요건을 갖춰야 한다.

◇ 다주택자의 경우

1가구 다주택자에 대한 양도세 중과가 2년간(2009년~2010년) 한시적으로 완화된다.
작년 12월26일 소득세법 개정안이 국회에서 통과됐으며 이에 따라 올해 1월1일부터 양도하는 부동산에 대해 감면안이 적용되고 있다.   

2주택자의 경우 양도세율 50%(단일세율)가 적용됐지만 올해부터는 일반세율(6~35%, 단 2010년에는 6~33%)이 적용된다. 기존 2주택자가 이 기간내 주택을 팔면 중과에서 제외되며, 내년부터 2010년까지 취득한 주택은 언제 팔아도 일반세율 적용을 받는다.

3주택 이상의 다주택자가 2010년까지 취득하거나 양도한 주택은 현행 60%에서 45%로 세율이 낮아져 중과 규정이 완화된다.

다만 이 경우에도 2년 이내에 집을 양도할 경우 2주택자의 양도세율은 보유기간 1~2년은 40%, 1년 미만일 경우에는 50%가 적용된다. 3주택자는 1~2년은 45%, 1년 미만은 50%가 적용된다.

정부는 또 작년 11월 28일부터는 실수요 목적의 2주택자에 대한 과세 기준도 완화했다. 우선 일시적 2주택자들에 대한 비과세 처분기한이 2년으로 연장됐다. 즉 기존주택을 가지고 있으면서 아파트 분양에 당첨됐을 경우 입주 후 2년내 기존주택을 양도할 경우 양도세는 비과세 된다.

아울러 서울에 아파트를 가지고 있는 사람이 근무, 취학, 요양 등의 이유로 지방아파트를 구입해 2주택자가 된 경우 기존주택을 먼저 양도할 경우에는 1주택자로 간주해 비과세 규정을 적용한다. 하지만 지방주택을 먼저 양도할 경우에는 일반세율로 과세를 하게 된다.

◇ 지방 미분양&양도세율 완화

정부는 또 지방 미분양 주택 해소를 위해 미분양 주택을 취득 후 양도하면 주택수와 관계없이 중과대상에서 제외키로 했다.

단 2008년11월3일~2010년12월31일 사이에 취득(계약)한 지방 미분양 주택에 한해서다. 

이 기간에 취득한 지방 미분양 주택에 대해서는 향후 매도시점와 무관하게 일반세율이 적용된다. 1주택자에게만 부여하는 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택도 지원한다.

미분양 매입자가 중과대상 제외 혜택을 받기 위해서는 양도소득세 신고시 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 `미분양주택 확인서` 사본과 미분양주택 매입시 `매매계약서` 사본을 관할세무서장에게 제출하면 된다.

양도세율 역시 조정됐다. 종합소득세 과표구간과 통일시키기 위해서다. 작년에는 ▲1000만원 이하 9% ▲1000만~4000만원 18% ▲4000만~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36%가 적용됐지만 올해부터는 세율이 줄어들었다.

올해 양도세 과세표준구간에 따른 양도세율은 ▲1200만원 이하 6% ▲1200만~4600만원 16% ▲4600만~8800만원 25% ▲8800만원 초과 35%로 조정됐다. 또 내년부터는 세율이 더 완화돼 ▲1200만원 이하 6% ▲1200만~4600만원 14% ▲4600만~8800만원 24% ▲8800만원 초과 33%로 다시 줄어들게 된다.