미분양대책 "영양가 없는 화려한 밥상"

[이데일리 박성호기자] 정부가 작년부터 미분양 대책을 잇따라 내놓고 있지만 `백약이 무효`인 상황이다.
 
정부는 ▲미분양주택을 직접 매입하고  ▲투기과열지구를 풀어 전매를 허용하고 ▲거래세와 양도세 혜택을 주고 ▲수요를 늘리기 위해 임대사업 요건을 완화하는 처방전을 내놨지만 상황은 호전되지 않고 있다. 
 
그동안 미분양가구수는 9만가구에서 16만가구로 급증했으며 부도설에 시달리는 건설사는 더욱 늘고 있다.

◇ 미분양 아파트 매입

정부는 작년 9·20대책을 통해 미분양아파트 매입 계획을 밝혔다. 대한주택공사 등 공공기관이 5000가구를 매입하고 민간 임대펀드를 조성해 2만가구를 매입하겠다는 것.

당시 정부가 발표한 미분양아파트 매입 방안에 따르면 전용 60㎡이하는 국민임대주택 건설예산을 투입해 국민임대주택으로 활용하기로 했다. 전용 60㎡초과는 비축용 임대주택으로 사용하며 주택공사가 자체자금으로 지방 대도시 지역의 준공 후 미분양 주택을 우선 매입키로 했다.

또 민간임대 활성화를 통해 올해까지 2만가구 가량의 미분양아파트를 줄여나갈 계획을 세웠다. 지방 미분양아파트가 그 대상으로 국민주택기금의 매입임대주택자금 지원을 통해 민간의 미분양아파트 매입임대 활성화를 유도하기로 했다.

85㎡ 초과의 경우 리츠펀드 등 민간 자금을 활용해 임대사업을 활성화할 수 있도록 과세특례요건 완화 등 세제지원 방안도 내놨다. 더불어 정부는 지방이전 기업 종사자를 위해 미분양아파트를 매입해 사원임대주택으로 활용하는 기업에 대해 정부 재정을 지원키로 했다.

최근 8·21 대책을 통해서는 미분양아파트 매입주체에 대한주택보증을 추가하기로 했다. 주택보증은 3조5000억원 가량의 사내 유보금을 가지고 있으며 국토부는 이 중 2조원 가량을 미분양 매입에 활용하겠다고 밝혔다.

또한 공공부문의 미분양 매입사업 대상을 `준공 전` 미분양까지 확대하기로 했으며 준공 이후 사업 시행자가 원할 경우 매각한 미분양을 다시 되살 수 있는 일종의 `바이백(Buy Back)` 옵션을 부여키로 했다. 

◇세제 및 금융혜택

9·20대책에도 불구하고 미분양 적체가 심화되면서 정부는 부랴부랴 추가대책을 내놨다. 지난 6월 정부는 미분양아파트 매입시 취득·등록세 50% 인하를 골자로 하는 6·11 지방 미분양 대책을 발표했다.

지난 6월11일 현재 미분양아파트를 대상으로 종전 2%였던 아파트 취득·등록세를 1% 감면하기로 했다. 대상이 되는 미분양아파트는 지자체 신고분으로 한정했다.  

정부는 이외에도 지방 미분양아파트를 구입할 경우 일시적 1가구 2주택 허용요건을 1년에서 2년으로 완화했다. 또 지방 광역시 소재 주택의 경우 3억원 이하는 1가구2주택 양도세 중과대상에서 배제키로 했다. 

8·21대책을 통해서는 건설사가 주택을 짓기 위해 보유한 토지에 대해 종합부동산세를 비과세키로 했다. 단 5년 이내에 토지를 주택사업에 사용해야만 한다. 미분양 주택에 대한 종부세 비과세 기간을 3년에서 5년으로 완화하고 시공사가 대물변제로 받은 미분양 주택에 대해서는 5년간 종부세를 과세하지 않기로 했다.

◇ 전매제한 완화, 임대사업 활성화

정부는 지난 8·21대책을 통해 수도권 전매제한 규제도 상당부분 완화했다. 전매제한을 풀어 향후 심화될 가능성이 있는 수도권 미분양 적체를 완화하기 위해서다.
 
기존 전매제한 기간이 7년(전용 85㎡ 초과),10년(전용 85㎡ 이하)인 수도권 공공택지의 전매제한 기간은 과밀억제권역의 경우 각각 5년과 7년으로, 기타 지역은 3년과 5년으로 완화됐다. 수도권 민간택지의 전매제한 기간도 과밀억제권역의 경우 3년과 5년으로, 기타지역은 1년과 3년으로 줄였다.

또 정부는 지난 6월29일 지방 민간택지 공공주택 전매제한기간은 폐지하고 공공택지 주택의 경우 1년으로 줄이기로 했다.  
 
임대사업과 관련된 규제를 상당부분 완화했다. 6·11대책에서 정부는 지방 미분양주택을 매입해 임대주택으로 사용할 경우 의무임대기간을 현행 10년에서 5년으로 줄이고 면적도 전용 85㎡(25.7평)이하에서 전용 149㎡(45평)이하로 완화하기로 했다.

또 양도세 중과배제 대상 임대주택 가액요건도 양도가액에서 취득가액 기준으로 변경됐다. 따라서 현재는 매입 및 건설임대주택의 양도시 공시가격이 3억원(건설임대주택은 6억원)이하일 경우에 양도세 중과 대상에서 제외됐지만 관련 법이 개정되면 취득시 공시가격이 3억원 이하면 양도세가 중과되지 않는다.

이밖에 정부는 수도권을 제외한 전국의 투기과열지구를 작년 7월부터 점진적으로 해제, 올해 1월에는 지방 투기과열지구를 전면 해제했다.