(08 세제개편)양도차익 8억, 양도세는 92만원

[이데일리 윤진섭기자] 이번 세법 개정에 따라 고가 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세를 계산하는 방법이 많이 달라진다. 당장 장기보유특별공제가 확대되고, 양도세 과세 표준과 구간도 달라지기 때문이다.

앞으로 고가주택 1주택자에게 매겨지는 양도세는 9억원 초과분에 대해서만 세금이 매겨진다. 이때 매도 가격에서 무작정 9억원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 점에 유의해야 한다.

집을 10억원에 팔았다고 해서 9억원을 제외한 1억원이 기준 금액이 되는 게 아니라는 얘기다. 고가주택 양도세 계산법은 `과세 대상 양도차익=실제 양도차익×(양도금액-9억원)/양도금액'이다.

매도(양도)금액에서 9억원을 뺀뒤 실제 양도차익(매도가격-취득당시 가격)을 곱하고, 이를 다시 매도금액으로 나눠야 한다.

예를 들어 2억원에 매입한 주택을 10년간 보유했다가 10억원에 팔았다면 실제 양도차익은 필요경비(취득가액의 4%, 800만원으로 가정)을 제외한 7억9200만원이다.

이에 따른 과세 대상 양도차익은 '7억9200만원×(10억원-9억원)/10억원=7920만원'이다. 과거 6억원 초과 주택의 경우 과세대상 양도차익은 3억1680만원에 달했다.

이 금액에서 내년 1월1일부터 달라진 보유기간(10년)에 따른 장기보유특별공제(80%)만큼을 제외해야 한다. 장기보유특별공제액은 `양도차익에 장기보유특별공제비율×(양도가액-9억원)/양도가액`으로 산출된다.

양도차익 7억9200만원에 10년 보유할 경우 공제비율(80%)이며 장기보유특별공제액은 6억3360만원이 된다. 여기에 양도가액 10억원에서 9억원을 빼고 10억원으로 나누게 되면 장기보유특별공제액은 6336만원이 된다.

세금부과 기준금액이 되는 과세표준 금액은 과세대상 양도차익(7920만원)-장기보유특별공제(6336만원)-기본공제액(250만원)을 통해 1334만원이 된다.

이 금액을 기준으로 바뀐 과세표준 조정과 세율을 활용하면 산출세액이 나온다.

내년부터는 1200만원 이하 6%, 1200만~4600만원 15%, 4600만~8800만원 24%, 8800만원 초과 33%로 과세표준 및 세율이 바뀐다. 이를 감안할 때 1334만원은 1200만원까지 6%의 세율을 적용받아 72만원이, 나머지 134만원은 15%의 세율을 적용받아 20만1000원이 돼 산출액은 92만1000원이 된다.

예정신고공제(10%), 주민세(11%)를 감안할 때 최종 양도세는 91만2000원 가량을 납부하면된다.

물론 이 같은 계산법은 1가구1주택자 양도세 비과세 요건(3년 보유 3년 거주, 비수도권 및 일부 수도권 2년 거주요건)을 모두 갖췄을 때만 적용된다.