[6·19 부동산대책]일문일답.. 전매제한 19일 입주자모집 공고분부터

[이데일리 원다연 기자] 정부는 19일 서울청사에서 열린 관계부처 합동브리핑을 통해 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 발표했다. 이번 대책에는 부동산투기를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 정부 방침에 따라 기존 37개 지역이던 조정 대상지역에 경기 광명과 부산 기장군 및 부산진구가 추가됐다. 더불어 조정 대상지역 제도의 실효성을 높이기 위해 서울 전역의 전매제한 기간을 소유권이전등기 시점으로 강화하고 재건축 조합원에 허용되는 주택수 제한, 조정대상지역에 맞춤형 LTV·DTI 규제 적용 등의 방안이 담겼다. 다음은 일문일답.

△대책 추진 배경은.

-최근 대내외 경제여건 개선, 연휴 및 대선기간 관망세 종료, 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서 국지적 과열이 심화·확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 제기됐다. 이에 따라 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적·맞춤형 처방을 마련하게 됐다.

이번 대책은 과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위해 조정대상지역에 기존의 청약제도 및 전매제도에 관한 사항 뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제도 도입했다. 이번 대책의 시행을 통해 실수요자 위주의 시장이 강화되고, 이를 통해 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있다. 더불어 정부는 앞으로 대책에 따른 시장상황 변화를 지속적으로 모니터링하면서, 과열 지속·확산 시 단계적 안정화 조치를 강구할 계획이다.

△조정대상지역의 선정 기준은 무엇인지.

-주택가격, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중 지역 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했다. 정량지표의 구체적인 기준은 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나, 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10:1), 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 등이다.

△이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은.

-경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이며 최근 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중되어 과열우려 존재한다. 특히 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다.

△이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는.

-하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 했다. 이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속시에는 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다.

△맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지.

-개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 19일 입주자모집공고분부터 적용된다. 6월 19일 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용 되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다. 이는 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정 절차를 최대한 단축하여 신속히 시행할 예정이다.

△금번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 것인지.

-시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.

△조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는.

-조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나,자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이는 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제48조제2항제7호다목에 따른 것이다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어, 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡ + 91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. 또 기존에 84㎡ + 84㎡ 2채를 소유한 조합원은 59㎡ + 109㎡까지 분양받을 수 있다. 다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영되어야 적용할 수 있다.

△재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은.

-이는 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정이 필요한 사안으로, 금년 6월중 법 개정안을 발의하여 하반기 중 시행할 예정이다. 개정법률 시행일 이후(오는 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다.

△이번 LTVㆍDTI 규제강화의 특징과 기대효과는.

-이번에 LTVㆍDTI 규제를 강화한 것은, 일부지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 대해서 전체 업권 LTVㆍDTI를 동일하게 강화(LTV 70→60% DTI 60→50%)한다. 이는 은행권뿐만 아니라, 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 지난 2014 8월 합리화조치 이전에 문제가 됐던 풍선효과를 방지하기 위함이다. 또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지했다.

아울러 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입하여 대출 건전성 강화를 도모했다. 집단대출에 대해서는 여신심사가이드라인 적용에 이어 DTI까지 적용됨으로써 ‘차주의 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나누어 갚는’ 여신심사 체계가 완비됐다.

다만 서민ㆍ무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTVㆍDTI 규제비율을 유지한다. 이는 부실가능성이 상대적으로 낮은 실수요자에 대해서는 자금공급 규모를 유지함으로써 내집마련을 지원하고 실수요 위주의 시장구조 조성을 지원하기 위함이다.

△2014년 8월 이전 수준으로 LTV 및 DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는.

-이번에 LTV와 DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했지만 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다.

△정부는 냉·온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데, 입장을 선회한 것인지.

-이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다. 금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정하여 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것이다.

△조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유 및 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌지.

-조정대상지역내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용하여 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고하려는 목적이다. 다만, 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안하여 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용하고 서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%p 상향적용(60%) 및 정책모기지 공급을 통해 자금애로 발생을 최소화할 계획이다.

△실수요자 자금애로에 대한 대응방안은.

-조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주에 대해서는 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV와 DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60% 적용)한다. 또 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 10%p 상향해 완화 적용(60%)한다. 더불어 서민·실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 차질없이 공급할 계획이다.