양도세개편, 내집마련 전략 이렇게 짜라

[이데일리 윤진섭기자] 이번 세제 개편으로 내집마련을 앞둔 실수요자나 매도를 고려중인 집주인들은 매도·매수 시기와 구입 전략을 수정해야 한다.
 
용인 수원 등 양도소득세 비과세 거주요건이 강화되는 지역에서 기존 주택을 매입하려는 무주택자들은 제도 시행 전까지 매입을 서둘러야 한다. 또 9억원 이하 주택 보유자들은 내년 이후 매도할 경우 수천만원의 양도세를 줄일 수 있어 매도시기를 미루는 것이 낫다.

◇ 기존 주택 매수할 사람  

투자목적으로 타 지역 기존 주택을 살 무주택자라면 제도가 시행되기 전에 집을 사두는 게 좋다. 제도 시행전에 집을 살 경우 기존 세법에 따라 3년만 보유하면 양도세가 비과세되기 때문이다.
 
그러나 제도 시행 후에 집을 살 경우 거주요건을 채워야 한다. 기존 서울과 과천 그리고 분당 등 5개 신도시 뿐만 아니라 수도권 모든 지역과 지방에서 3년 이상 보유하더라도 최소 2년 또는 3년 이상 살지 않으면 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에서 제외된다.
 
거주요건 강화는 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 물량부터 적용된다. 정부는 9월 30일 소득세법 시행령을 의결할 예정이다. 관보 게재 시점을 감안할 때 10월 중순부터 비과세 요건이 강화될 것으로 보인다.

◇ 미분양 주택 매입 신중

실 거주 계획 없이 투자목적으로  미분양 주택을 매입하는 것도 신중해야 한다. 그동안 서울지역 역세권 등에 전세를 살면서 시세차익을 얻기 위해 서울 외곽이나 수도권 혹은 지방 도시에 낮은 가격으로 미분양 투자를 해놓는 원정투자가 적지 않았다. 하지만 이번 세제 개편으로 이 같은 원정투자자들이 거주 요건을 채우지 못하면 피해를 볼 가능성이 높다.
 
취득일이 분양 계약일이 아닌 잔금 납입(또는 등기신청일)을 기준으로 하기 때문에 바뀐 거주 요건이 적용되기 때문이다. 함영진 부동산써브 실장은 "거주할 수도 없는데 타 지역에 원정 투자용으로 미분양 등 집을 사두는 것은 바람직하지 않다"며 "매수에 앞서 거주 가능성, 목적 등을 분명히 한 후 매입해야 한다"고 말했다.

◇ 기존 주택을 매도할 사람

기존주택 소유주 중 매도를 고려하고 있다면 내년 이후로 미루는 게 좋다. 고가주택 기준 상향으로 9억원 이하 주택을 1채 보유하고 있는 사람들은 보유·거주 요건만 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

반면 9억원 초과 고가주택을 보유한 사람이라면 가급적 오래 보유하는 게 좋다. 장기보유특별공제와 양도세율 조정이 내년 1월1일 이후부터 적용되기 때문이다.

◇ 지방에 주택을 많이 보유한 사람

지방광역시나 지방에서 공시가격 3억원이하 주택을 1채 이상 보유하고 있다면 양도세 절감을 위해 임대사업자 등록을 고려해 볼만하다.
 
기존에는 5채 이상의 85㎡ 이하 주택을 10년 보유해야 양도세 중과에서 제외됐지만 앞으로는 1채 이상의 149㎡ 이하 주택을 7년 이상 임대하면 되기 때문이다.

임대사업자로 등록하는 절차는 구청을 찾아 임대주택사업 등록을 하면된다. 취등록세를 감면 받을 수 있고 보유시에는 재산세도 감면 받는다.
 
■세제개편에 따른 부동산 투자전략 
*기존 주택 매수할 사람 - 연내 매입해 1가구1주택 비과세 요건 받아야
* 미분양 주택 매입 - 투자 목적으로 매입할 경우 신중해야
*기존 주택 매도할 사람 - 내년 이후로 매도시점 조정. 9억원 이하 주택 비과세, 9억원 초과 주택도 장기보유특별공제, 양도세율 인하 혜택
*지방 다주택자-임대사업자 전환 고려, 1주택자로 149㎡이하 7년 보유시 양도세 감면