(경매ABC)③알쏭달쏭 경매용어

[이데일리 박성호기자] 경매법정에서 흔히 쓰이는 `낙찰`이라는 용어는 일반인들이 잘못 쓰고 있는 대표적인 예다. 낙찰은 매각이라고 쓰는 게 맞다. 낙찰가는 매각가로, 낙찰가율은 매각가율로 표현해야 한다.

경매 초보자들은 경매용어가 일상에서 쓰이지 않아 생소한 데다 표현이 다른 경우가 많아 혼란을 겪게 된다. 물론 용어를 잘 모르더라도 경매 참여가 불가능한 것은 아니다. 하지만 용어의 뜻을 알게 된다면 부동산 경매를 이해하는데 많은 도움이 된다.

◇ 유찰

해당 부동산에 응찰한 사람이 한 명도 없는 경우를 말한다. 법원은 유찰이 되면 경매 최저가를 20~30%가량 낮춘다. 최저가를 낮추는 비율은 지역마다 다르다. 서울은 20%, 인천은 30%, 충주는 25%씩 떨어뜨린다. 일부 지방법원은 1회 유찰 시에는 30%, 2회 유찰될 때부터는 20%씩 줄이기도 한다.

◇ 호가제, 기일입찰, 기간입찰

경매방식과 관련된 용어다. 호가제는 경매를 진행하는 사람이 불러주는 가격을 듣고 손이나 번호판을 들어 사겠다고 의사를 표현하는 방식이다. 미술품, 농수산물 경매에서 주로 쓰인다. 국내 부동산 경매는 호가방식이 아닌 기일입찰과 기간입찰로만 가능하다. 기일입찰은 정해진 날짜에 직접 경매법정에 나가 입찰표를 작성, 제출하는 방식이며 기간입찰은 정해진 기간동안 입찰표를 우편으로 법원에 제출하는 방식을 말한다.

◇ 말소기준권리

법률상 용어는 아니다. 부동산과 관련된 권리 중 등기부등본에 기입되는 권리만이 말소기준권리가 된다. 등기부에 기재되지 않는 유치권, 법정지상권, 임차권과 일반채권은 말소기준권리가 될 수 없다. 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류 및 가압류, 경매개시결정등기 등 6가지 중 접수일자가 가장 빠른 것이 말소기준권리가 된다. 매각이 되면 말소기준권리는 등기부 상에서 지워지며 말소기준권리 이후에 설정된 권리도 등기부에서 사라진다.

◇ 차순위매수신고

낙찰자가 매입을 포기할 경우 차순위자가 매입할 수 있다. 입찰금액이 최고가에서 매수보증금을 뺀 금액보다 많아야지 차순위매수신고가 가능하다. 집행관이 경매종결을 알리기 전까지 해야 한다.

◇ 무잉여

경매신청 채권자가 한푼도 배당을 못받는 경우 경매절차를 취소할 수 있는데 이를 무잉여라고 한다. 무잉여에 해당할 경우 법원은 신청 채권자에게 통지를 하고 신청 채권자는 속행과 취소 중 하나를 선택할 수 있다.

◇ 법정매각조건, 특별매각조건

법정매각조건은 법률상 규정된 것으로 모든 경매사건에 공통적으로 적용되는 최저가 미만 매각 불허, 무잉여·과잉경매 금지, 채무자 입찰불허, 최저가의 10% 입찰보증금 제공 등이다. 특별매각조건은 법원의 직권 또는 이해관계인의 합의에 의해 법정매각조건을 변경하거나 새로운 내용을 추가하는 것이다.

◇ 신경매와 재경매

신경매는 유찰, 매각불허가결정 혹은 매각허가결정이 취소됐을 경우 다시 실시하는 경매. 재경매는 매각대금을 지정기간 안에 납부하지 않아 다시 진행되는 것으로 입찰보증금이 20%로 올라간다. 재경매의 경우 입찰자가 보증금을 10%만 납부하게되면 무효처리된다. 

◇ 대항력

임차인이 낙찰자에게 임대차 계약기간 동안 집을 비워주지 않아도 되고 계약기간 종료시 보증금 전액을 받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인이 대항력을 행사하려면 점유와 전입신고를 마쳐야 한다. 또 말소기준권리보다 전입일이 빨라야 한다.

◇ 확정일자

해당 문서가 당시에 존재했다는 것을 입증하는 것으로 경매에서는 주로 임대차계약서에 주민자치센터(구 동사무소)에서 찍어준 날인을 가리킨다.

◇ 취소, 취하

취소는 경매원인 자체가 소멸됐거나 무잉여 등의 경우 법원이 직권으로 경매절차를 되돌리는 것을 말하며 취하는 채권자가 경매신청 자체를 거둬들이는 것을 말한다.

◇ 임장활동

`현장에 임한다(臨場)`라는 뜻으로 경매투자자가 응찰 전 해당 부동산과 관련된 여러 제반사항을 직접 해당 부동산 소재지에 가서 확인하는 것.

◇ 최우선변제

법률 규정에 의해 후순위라도 선순위 권리자보다 우선 배당해 주는 것을 말한다. 주택 및 상가 임대차보호법상의 소액 임차인의 보증금과 근로기준법에 의한 근로자 체불임금과 퇴직금 등이 해당된다.

◇ 즉시항고

이의신청과 함께 경매사건에서 이해관계인이 법원의 결정에 대해 불복할 수 있는 방법이다. 이해관계인은 자신이 손해를 볼 경우 해당 결정이 나고 나서 7일 이내에 항고를 제기해야 할 수 있다.

◇ 인도명령

낙찰자는 잔금을 납부해 소유권이 자신에게 이전된 후 현재 해당 부동산에 살고 있는 사람에게 집을 비워달라는 명령을 내려줄 것을 법원에 신청할 수 있는 데 이를 인도명령이라 한다.