[좋아요!부동산]안전한 경매물건 고르는 방법

[이데일리 양희동 기자]시세보다 10~30% 저렴하게 물건을 낙찰 받을 수 있는 수도권 경매 시장이 아파트를 중심으로 활기를 띠고 있다. 특히 정부의 9·10 부동산 대책으로 주택 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는 올 연말까지 수요가 더 몰릴 것으로 예상된다.

법원에 응찰자가 몰리면서 초보자들이 유찰 회수가 2~3회 이상인 물건을 싼 가격만 보고 낙찰 받았다가 권리분석을 잘못해 입찰보증금만 날리는 일도 자주 생기고 있다.

응찰자들이 가장 유의해야 할 부분은 권리관계와 임대차 분석이다. 경매 물건을 낙찰 받으면 자동 소멸되는 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등)보다 선순위인 전세권, 임차권, 소유권 이전 청구권 가등기, 지상권 등은 낙찰자가 모두 인수해야하기 때문에 ‘매각 물건 명세서’를 통해 꼼꼼히 따져봐야 한다.

경매에 나온 아파트가 3번 이상 유찰됐다면 선순위 임차인이 있어 낙찰 받은 후 전세보증금 등을 돌려줘야 하는 경우가 대부분이라 더욱 주의해야 한다.

매각 물건 명세서에 ‘유치권 주장’이란 내용이 있을 때도 낙찰에 신중해야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가 외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 될 수도 있기 때문이다.

권리사항에 ‘예고등기’가 되어 있으면 등기의 말소 및 회복에 관한 재판이 진행 중이란 뜻이다. 이 경우 ‘예고등기’가 후순위라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖는다는 점을 유의해야 한다.

이 같은 사항들을 고려한 경매 안전물건은 ▲임차인 없이 소유자가 거주하는 물건 ▲소액 임차인만 거주하는 물건 등이다. 소액 임차인의 기준은 보증금이 4000만~7500만원 이하(지역에 따라 차이)로 아파트의 방 1개만 빌려쓰거나 다세대 건물의 일부만 임대한 경우 등이 해당된다.