(생활속 세금이야기)베란다 확장비용도 공제받을 수 있다

[이데일리 주용철 칼럼니스트] 베란다 확장비용도 공제받을 수있다. 그런데 미리 확장하면 취득세는 더낸다

양도소득세를 계산하는 방식은 크게 두가지로 구분된다. 그 하나가 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가차액에 대해서 과세하는 방법이고, 두 번째는 실제 취득에 소요된 비용과 실제 양도한 가액의 차액에 대해서 과세하는 방법이다.

우선 기준시가에 의한 경우 실제 해당 부동산을 취득하는 데 소요된 비용을 무시하고 국세청에서 정해놓은 가격을 적용한다. 따라서 부동산을 취득하는 데 간접적으로 소요된 취득세나 등록세, 중개사 수수료, 기타 부동산의 가치를 증가시키기 위해서 베란다를 확장하거나 샷시등을 설치한 경우에도 해당 비용은 양도소득세 산정시 무시된다. 다만, 이러한 비용을 완전히 배제할 수는 없기 때문에 비용을 추정하여 세금계산에서 빼주는 데 취득당시 기준시가의 3%를 추정경비로 공제해 준다.

한편 실지거래한 금액을 기준으로 세금을 계산하는 경우에는 부동산을 실제 취득한 금액과 부동산의 가치를 증가시키기 위해서 투입된 비용등을 공제받을 수 있다.

아파트의 경우 해당 아파트의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요된 비용이 공제 된다. 베란다 확장공사비 역시 아파트의 가치를 현실적으로 증가시키기 때문에 공제 받을 수있다.

그 밖에 대표적인 것이 아파트의 이용편의를 위하여 지출한 베란다 샷시비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비 또는 보일러 교체비용 등을 들 수 있다.

다만, 공제대상은 아파트의 이용편의등을 위한 비용으로 아파트의 가치를 상승시키는 비용이므로, 정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적 수선이라 할 수 있는 대치, 정상 상태를 위한 유지비등(도배, 장판, 싱크대교체, 주방기구 교체, 도색, 문짝교체, 보일러수리, 조명교체, 버티칼, 커텐 등)은 자본적지출에 해당하지 않는다. 특히 싱크대, 주방기구등은 아파트와 설치분리가 가능한 소모품의 성격이 강하기 때문에 아파트의 양도소득세를 산정할 때는 공제될 수 없다 할 것이다.

아파트를 취득할 때 부담한 중개수수료역시 공제 받을 수 있으며 경매컨설팅을 의뢰하여 취득한 경우 부담된 컨설팅 수수료나 법무사 수수료 역시 공제 가능하다.

한편 주의할 점을 이러한 공제를 받기 위해서는 해당 지출을 했다는 증거자료를 제시할 수있어야 한다는 것이다. 증빙서류가 없으면 실제 비용을 지출한 경우에도 공제를 받을 수없다.

증빙서류는 굳이 형식에 제한은 없으며 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증, 간이영수증등으로 시공한 사람의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명, 상호)과 시공한 날자, 시공한 금액등을 확인할 수 있으면 된다.

다만, 추가적인 세무조사에 대비하기 위해서는 이미 언급한 증빙서류와 대금을 계좌이체한 내역등을 비치해 놓는 것이 좋다

베란다 확장공사비는 취득세 과세대상이다.

신규로 아파트를 분양받는 경우에 향후 분양분에 대해서는 분양가액에 베란다확장공사비가 포함될 가능성이 크다. 신규분양아파트의 경우 취득세와 등록세의 과세표준이 분양가액이고 그렇다면 베란다확장공사비만큼 과세표준이 늘어나게 되므로 취득세와 등록세 부담도 늘어나게 된다.

분양가액에 포함되지 않은 경우에도 사용검사이전에 베란다 확장공사를 개별세대별로 비용을 부담하여 시행한 경우 마찬가지로 취득세와 등록세부담이 늘어나게 된다.

다만, 사용검사이후에 소유자가 개인적으로 확장공사를 하는 경우라고 한다면 원칙상 추가적인 개보수로서 아파트의가치가 상승하였으므로 취득세의 과세대상이 된다. 다만, 현실적으로 과세관청에서 이를 파악하여 과세하기는 어려움이 있을 것이다. 등록세의 경우도 베란다의 확장이 등기변경사항이 아니기 때문에 역시 과세할 수 없다.