일시적 2주택자 '아파트 맞교환'하면 양도세 절세

[이데일리 강신우 기자] 일시적 2주택자들 사이에서 양도소득세를 아끼기 위해 아파트 거래를 매매가 아닌 ‘맞교환’ 방식으로 하려는 시도가 늘고 있다.

13일 부동산업계에 따르면 온라인 부동산 커뮤니티에는 아파트를 맞교환하자는 글이 다수 올라왔다. 한 네티즌은 “일시적 2주택 비과세 때문에 교환 거래를 원한다”는 글과 함께 아파트 평형대와 시세 정보를 올렸다. 이 외에도 비슷한 글이 서울, 경기, 대전 등 전국 곳곳에서 올라왔다.

(사진=연합뉴스)

더욱이 아파트 교환을 전문으로 하는 오픈 채팅방도 활성화하고 있다. 이곳에서는 지역명과 아파트, 금액, 거래 가능일 등을 프로필에 적어 놓고 매칭이 되면 약속을 잡는 방식으로 거래가 이뤄진다. 참여자만 200여명에 이른다.

아파트 교환은 거래 방식 중에서도 특이 사례에 속한다. 토지나 일반 건축물은 교환 사례가 많지만 아파트는 드물었다. 비슷한 가치의 매물을 찾기가 쉽지 않고 계약 과정이 일반 매매보다 복잡하기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 지난달 전국의 건축물과 토지 교환 거래는 각각 49건과 1084건이었지만 아파트는 15건뿐이다. 다만 주택시장에 거래절벽 현상이 심화하면서 매매 거래가 아예 안 되다시피 하면서 대안으로 교환 거래를 택하는 사례가 늘고 있는 분위기다.

서울 강서구의 W공인중개사사무소 대표는 “아파트 교환은 주택시장이 불황일 때 유행했던 거래방식인데 2008년 유행하다가 최근 다시 거래 문의가 오고 있다”며 “일시적 2주택자인 경우 양도세 비과세 효과가 있어서 의뢰인이 계속 늘 것으로 보인다”고 말했다. 이 중개업소에서는 지난달 교환 거래를 의뢰받아 계약을 1건 성사시켰다.

아파트 교환 거래는 일시적 1가구 2주택자들 사이에서 입소문을 타고 있다. 양도세 절감 효과가 있어서다.

1주택자가 신규 주택을 매수하면 취득한 날부터 1년 내 종전 주택을 1년 이내 처분해야 시세 12억원까지 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 교환으로 새로 취득한 주택은 향후 매도시 양도 차익을 그만큼 줄일 수 있어 비과세를 절감할 수도 있다.

이를테면 A주택(종전주택)과 B주택(신규주택)한 소유한 집주인 강 모 씨가 시가 12억원(양도차익 5억원)의 A주택을 같은 가치의 C주택과 교환했다면 강씨는 차익이 5억원이라도 양도세 비과세 혜택을 적용받는다. 물론 B주택 취득 후 1년 내 처분했더라도 같은 조건이다. 또 교환으로 취득한 C주택의 취득가액이 12억원이기 때문에 추후 매도 땐 12억원이 기준이 되기 때문에 양도세를 아낄 수 있다.

이 같은 교환 거래에 대한 니즈는 많지만 계약으로까지 이어지는 것은 드물다는 평가가 나온다. 의왕시에서는 교환 거래를 하려다가 결국 불발된 사례도 있다. M공인은 “최근 교환거래를 하려는 의뢰가 왔지만 상대 매물의 가치나 의견이 맞지 않아 결국 각자 호가를 낮춰서 매매거래를 했다”고 전했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “원하는 가격에 집을 팔려고 해도 팔리지 않자 차선책으로 양도세 절감이라고 하기 위해서 맞교환하려는 수요가 있지만 매물에 대한 가치 평가가 서로 상이해 거래가 이뤄지기는 힘들다”며 “주택시장이 불황일 때 나타나는 특이한 사례로 보는 것이 맞는다”고 했다.