용적률 상향, 대치은마 재건축 가능할까

[이데일리 윤진섭기자] 서울시가 서울지역 10층 이상 중고층 아파트의 재건축 용적률을 종전 210%에서 230%로 높여주기로 하면서 강남구 대치동 은마아파트 등 해당 아파트의 재건축 기대감이 커졌다.

서울시는 이 같은 내용의 `2010 도시·주거환경정비기본계획(안) 주택재건축부문`(재건축 기본계획)을 확정, 오는 18일 열리는 도시계획위원회에 상정키로 했다고 4일 밝혔다.

기본계획안에 따르면 대치동 은마는 물론 선경·개포우성, 송파구 잠실 우성 등 서울 강남권 10개 중대형 재건축단지들의 용적률이 230%로 상향된다.

다만 기본계획을 별도로 수립하는 아파트지구(일명 고밀도지구)는 제외된다. 시는 오는 18일 도시계획위원회에 관련 안을 상정해 다음 달중 확정고시할 방침이다.

시 관계자는 "재건축 기본계획 용적률은 조정하지 않는 게 원칙이지만 3종 일반주거지역내 재건축 대상단지에 한해 용적률을 완화키로 했다"고 말했다.

이에 따라 이들 아파트는 공공용지 기부채납으로 인센티브를 받을 경우 용적률이 250%대까지 높아진다. 3종 일반주거지역의 경우 층고제한이 없음을 감안할 때 지상35층 안팎으로 재건축이 가능할 것으로 보인다.

이번 조치로 수혜를 보는 아파트는 3종 일반주거지역에 속하면서 아파트지구가 아닌 서울 강남구 대치동 은마아파트와 선경.쌍용, 강남구 도곡동 삼익, 송파구 잠실동 우성1-3차.우성4차, 송파동 반도, 용산구 이태원동 청화 아파트 등이다.

이들 단지는 기부채납을 통한 인센티브를 포함하면 최고 250%까지 지을 수 있다. 업계 관계자는 "3종 주거지내 아파트를 210%로 재건축하라는 당초 안에 무리가 있었던 만큼 용적률 상향으로 재건축의 가능성은 열렸다"고 말했다.

하지만 이번 조치가 대치 은마 등 재건축 사업뿐만 아니라 가격에 판도변화를 보일 가능성은 적다는 게 업계의 관측이다.

서울시 도시계획 조례상 3종 일반주거지역내 아파트의 허용 용적률이 250%여서 대치 은마 등은 이미 250%를 기준으로 재건축을 추진해왔다.

또 소형평형의무비율, 기반시설분담금, 개발이익환수제에 따른 임대아파트 건립, 공원 일조권 강화 등의 첩첩 규제는 여전해 재건축이 쉽지 않기는 마찬가지다.

강화된 안전진단 통과도 관건이다. 은마아파트는 최근 서울행정법원에 제출한 안전진단반려처분 취소 청구소송에서 패소, 수년째 안전진단 단계에 발이 묶여 있다.

매매 시장도 분위기도 큰 변화가 없다. 강남구 대치동 은마아파트 일대 중개업소에는 문의 전화는 조금 늘었지만 매물이나 가격 변동은 거의 없다.

대치동 공인 관계자는 "이 일대 주민들은 용적률을 이미 250%로 알고 있어, 특별히 호재로 받아들이지 않는 분위기"라며 "안전진단 통과 문제가 해결돼야, 가격도 뛰지 않겠느냐"고 말했다.