투자용 해외부동산 허용..세금은 어떻게?

[이데일리 김수헌기자] 정부가 다음주부터 해외에 거주하지 않아도 임대수익이나 시세차익 등을 노린 투자용 해외 부동산(주택 토지 등)취득을 허용하기로 함에 따라, 이들 부동산에 대한 보유 양도 상속 증여세 등 세제적용 문제에 관심이 쏠릴 전망이다.

◇해외 부동산 양도차익, 국내외서 세금 다 내야 하나

양도차익 과세의 큰 원칙은 이렇다. 해외 부동산 양도차익에 대해서도 국내에서 과세한다. 그러나 해외에서 양도세를 냈다면 이 금액만큼은 빼준다. 외국 납부세 공제제도라는 것이다. 과세는 실거래가 기준이다. 

국가간 조세협약에 따라 다르기는 하지만 대부분 나라의 경우 이렇다는 것이 재정경제부의 설명이다.

해외주택을 판 국내인에 대해 양도세 과세를 할 때는 1주택자 비과세 대상인지, 시가 6억 초과주택 보유자인지, 다주택자 중과세 대상인지를 따지지 않는다.

실거래가에 따른 양도차익에 따라 9%~36%의 세율을 적용하면 된다. 해외주택을 2채 갖고 있다고 해서 국내과세시 다주택자 양도세 중과를 적용하지도 않지만, 3년 이상 보유했다고 해서 비과세 해주지도 않는다는 것이다.

해외에서 낸 세액은 국내 세액에서 빼주기는 하지만,  해외세액이 국내세액보다 많다고 해서 세금을 돌려주지는 않는다. 그냥 국내에서 세금을 안낼 뿐이다.

◇보유세는? 해외주택, 국내주택과 합산되나

양도세에서 언급한대로 국내주택 수와 해외주택 수를 합산하지는 않는다. 해외주택을 몇 채 갖고 있건 국내에 1채밖에 없다면 1주택자다.

해외주택 때문에 양도세 중과대상이 되지 않는다. 보유세인 재산세는 국내에서 내지 않는다. 따라서 해외주택이 얼마이건, 몇채를 갖고 있건 종부세 대상이 되는 것도 아니다.

◇상속세나 증여세를 내는 기준은

상속세는 죽은 사람이 한국 내 주소나 거소(居所)를 둔 `거주자`냐, 아니면 해외에 사는 `비거주자`에 따라 다르다. 죽은 사람이 거주자면 상속해 주는 재산이 국내 것이건 해외것이건 무조건 우리나라가 과세를 한다.

그러나 비거주자면 국내 재산을 상속해 줄 때만 과세를 할 수 있다.

증여세는 상속세와 달리 `증여를 받는 사람` 기준이다. 증여받는 사람이 거주자면, 당연히 국내 과세다. 비거주자라면 재산을 주는 사람이 거주자건 비거주자건 상관없이 해외에서 증여세를 낸다.

예컨대 아버지(거주자)가 유학중인 아들(비거주자)에게 해외주택을 증여한다면 해외에서만 증여세를 내면 된다. 그러나 예외도 있다. 만약 그 나라가 증여세 과세제도가 없어 세금을 물지 않아도 된다면, 이 경우 우리나라가 과세할 수 있다.

즉 증여세는 해외 또는 국내 중 한 군데서는 반드시 물어야 하는 셈이다.

◇100만 달러 주택을 샀다가 160만 달러에 팔고 다시 부동산에 투자한다면

100만달러짜리 집을 샀다가 집값이 올라 160만 달러에 팔았어도 다시 부동산을 산다면 100만 달러 한도적용을 받는다. 60만 달러는 국내 회수해야 하는 것이다.

다만 정부가 지금은 100만 달러를 한도로 정하지만, 2009년 내에 한도를 폐지할 예정이다. 그리고 폐지때까지 순차적으로 한도를 올릴 예정이기 때문에, 부동산을 팔 때 한도를 적용받으면 된다.

해외부동산을 취득한 뒤 명의변경을 하면 사실 국내 감독기관이 적발하기 어렵다. 그래서 취득 뒤 2년마다 계속 보유증명을 할 수 있는 서류를 내도록 정해졌다.

◇100만 달러 이내면 여러 나라 주택을 사도 되나

100만 달러는 동일인이 부동산 취득을 위해 국내에서 해외로 보내는 송금잔액기준이다. 예컨대 미국에 60만달러, 태국에 40만달러 짜리 주택을 각각 살수 있다. 또 부부는 동일인이 아니므로 각각 송금잔액 100만 달러 한도내에서 해외부동산 취득이 가능하다.

기존에 해외에 주거용 주택을 갖고 있는 사람이라면 이 주택 금액과 새로 구입하는 투자용 부동산 금액을 합쳐 100만 달러 한도에 걸린다.