[재테크 인터뷰]경매보다 저렴한 내집 마련법! 재개발에 주목하라

[이데일리 성선화 기자] 서울 사람들에게 강북 재개발 뉴타운 투자는 중국 펀드와 같은 트라우마다. 꼭지에 우르르 몰려 몇 년간 물려 있다보니 이젠 지긋지긋해서 꼴도 보기 싫은 것이다. 하지만 촉이 좋은 지방 투자자들은 초보 부나방들이 묻지도 따지지도 않고 시장을 떠날 때 떨이로 나온 급매를 받아 챙겼다. 2008년 이후 부산지역에서 재개발 투자는 했던 김종성(사진) ‘행복한 부동산 재테크’ 공동리더는 2년전 서울로 진출했다. 서울 투자자들이 헐값에 재개발 물량을 던지고 나올 때 저가 매수 타이밍을 잡은 것이다.

재개발, 같은 아파트를 싸게 사는 매력

19일 부동산 투자 카페 ‘부동산 오아시스’에서 주최하는 특강을 위해 서울로 올라온 김 공동리더를 만나 실거주를 위한 재개발 투자팁을 들어봤다. 그는 자신은 투자 목적으로 재개발 투자를 해왔지만, 사실 실거주자들에게 재개발 투자만큼 유리한 것도 없다고 강조했다.

재개발 투자란 지방 자치단체에서 재개발 정비구역에서 지정한 지역의 조합원 입주권을 매수하는 것이다. 기존에 살던 사람들은 헌 집을 허물어 새로 짓고 나면 입주할 수 있는 권리를 받게 된다. 이 권리에 대한 이른바 ‘조합원 분양가’가 산정이 되는데 대부분 일반 분양가보다 낮은 편이다.

조합원 분양가가 일반 분양가보다 저렴한 것은 재개발과 재건축이 동일하다. 다만 재건축은 재개발에 비해 투자금이 많이 들고 수익률이 떨어진다. 그는 “예를 들어 4억원이 있다면 재개발 투자는 4~5건 할 수 있지만 재건축 투자는 간신히 1건 정도 할 수 있다”며 “그렇다고 재건축에 투자한 만큼 수익을 낼 수 있는 것도 아니다”라고 설명했다.

특히 그가 갭투자(시세차익을 목적으로 전세를 낀 투자)보다도 재개발 투자를 선호하는 이유는 단순한다. 철저한 분석을 통해 투자 리스크를 줄일 수 있기 때문이다. 전세가 대비 매매가 차이가 적다면 갭투자의 초기 투자 비용은 훨씬 더 적을 수 있다. 하지만 갭투자는 최소 2년이 걸리고 시장이 좋지 않으면 거래가 안 돼 물릴 수 있다.

반면 재개발 투자는 조합원 분양가가 저렴하고 사업진행만 차질없이 진행된다면 시장 상황과 무관하게 시세 차익을 낼 수 있다. 같은 물건을 싸게 잡는다는 원리는 경매 투자와 똑같다. 경매는 입찰을 해서 경쟁을 해야 하지만 재개발 투자는 발품을 팔아 얼마든지 싼 물건을 살 수 있다.

<출처: 부동산 오아시스>

관리처분인가 이후 조합원 분양가 낮은 물건 공략

투자 목적이든, 실거주 목적이든 재개발 투자의 핵심은 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이다. 조합원 분양가는 경매에 비교하면 낙찰가가 된다. 시세보다 얼마나 싸게 낙찰 받느냐가 경매 수익률을 결정하듯, 재개발 투자도 시세보다 저렴한 조합원 물건을 선점하는 게 관건이다.

현재 서울 강북의 대부분이 뉴타운을 추진 중이다. 강남에서 추진되는 재개발은 거여, 마천 등으로 거의 없지만 강북의 낙후된 곳들은 거의 모든 지역이 대상이다. 실거주 목적이라면 강북 뉴타운의 재개발 물량을 공략하는 것도 좋은 방법이다. 예를들어 장위 뉴타운 1구역(삼성래미안 1029세대)의 경우 조합원 입주권은 3억 1700만원이다. 오는 6월로 예정된 일반 분양가는 4억500원이다. 일반 분양가와 조합원 분양가가 8800만원이나 된다. 실거주라면 동일한 24평 아파트를 8800만원이나 싸게 살 수 있는 셈이다.

재개발 투자를 할 땐 타이밍도 중요하다. 김 공동리더는 “재개발 추진 과정에 따라 4번의 투자 타이밍이 있다”며 “관리처분계획이 수립된 이후 조합원 분양가가 확정된 이후가 가장 안전하다”고 말했다. 재개발 추진은 총 16단계로 진행되며 정비구역으로 지정된 이후에도 조합설립, 사업시행인가 등 남은 절차들이 많다. 하지만 관리처분계획 이후 추진 속도는 빠르다. 1년~2년 내에 일반분양이 된다. 투자자 입장에서 적절한 매도 타이밍은 일반 분양 시점이다. 조합원 물량을 일반 분양보다 조금 싸게 내놓으면 쉽게 팔 수 있다. 특히 대부분 로열층과 동은 조합원들이 가져간다.

그는 “실거주 목적이라면 재개발 투자도 함께 고려하는 게 좋다”며 “강북 지역 뉴타운 중에서 관리처분 인가가 완료된 지역 위주로 발품을 팔아보라”고 조언했다.