['손톱밑 가시' 뽑자] 민간임대 활성화하려면 "규제부터 손질해야"

[이데일리 정수영·김동욱 기자] ‘깡통전세’, ‘렌트푸어’, ‘자고 나면 오르는 전셋값’…. 지난 몇년간 주택시장은 전·월세난으로 몸살을 앓았다. 전세살이를 하는 세입자들은 치솟는 전셋값 부담에, 전세보증금을 떼일 염려에 밤잠을 설쳐야 했다.

연초 들어서는 다소 진정국면을 보이고 있지만 주택 소유 개념이 갈수록 옅어지면서 전·월세시장 불안은 장기화될 조짐을 보이고 있다. 정부는 불안한 시장 안정을 위해 민간자본을 끌어들여 전·월세 임대물량을 확보하고 임대관리 체계를 전문화할 계획이다.

하지만 정부의 계획과 달리 민간 임대시장 활성화 방안은 세제 강화 등 여전한 규제로 제 역할을 하지 못하고 있다. 손톱밑 가시 규제들은 민간 임대사업 같은 정부의 주력사업에서도 여지없이 드러나고 있다.

“다른 간접 투자로 건설 자금 지원”

공공 임대시장을 이끌어온 LH(한국토지주택공사)가 부채율 급증 등에 시달리면서 임대사업도 민간에 맡겨야 한다는 목소리가 커지고 있다. 정부도 여기에 공감하고 있다.

올해 정부는 민간 임대사업자에게 청약 1순위 자격을 부여하는 방안을 마련키로 했다. 또 10년 공공 임대주택 건설에 민간을 참여시킬 예정으로 사업자가 최저수익률을 얻지 못하면 정부가 보전해줄 계획이다.

주택업계도 아파트 분양시장은 포화상태라고 분석, 올해부터는 임대사업 쪽으로 무게 중심을 옮길 예정이다. 중·대형 건설사 모임인 한국주택협회도 민간임대 활성화 방안에 중점을 두고 올해 국회와 정부를 상대로 관련 규제 해소에 주력하기로 했다. 민간기업이 임대시장에 진출하기 위해서는 관련제도 개선이 시급하기 때문이다.

특히 공공건설 임대주택 표준건축비 동결 또는 인하가 건설사들이 민간 임대시장 활성화에 가장 큰 걸림돌로 꼽는 부분이다. 표준건축비는 임대료 및 보증금, 분양전환가격 산정의 기준이 된다.

1999년 1월 도입된 표준건축비는 이후 평균 2년 주기로 인상됐으나 2008년 12월 이후 현재까지 추가 인상이 되지 않고 있다. 반면 분양가상한제 주택에 적용하는 기본형 건축비는 6개월마다 가격 변동 사항이 고시된다. 이로 인해 현재 표준건축비는 3.3㎡당 334만원으로 기본형 건축비(541만원)의 61.7%에 머물고 있다.

김의열 주택협회 진흥실장은 “민간 임대시장이 활성화되려면 국민주택기금뿐 아니라 다른 간접 투자방식으로 자금 지원을 해야 한다”며 “이밖에도 올해 제도나 세제·금융 측면에서 규제를 완화하고 정부 지원을 늘릴 수 있는 방안을 검토해 건의할 계획”이라고 말했다.

“주택임대관리업에 세제 혜택 줘야”

다음달 7일부터 시행에 들어가는 ‘주택 임대관리업’도 규제 완화가 절실하다. 이 제도는 주택관리를 위탁받은 회사가 집주인을 대신해 임차인(세입자)을 찾아 계약하고 임대주택을 관리하는 것을 말한다. 지금까지는 개인이 직접 임대사업을 했는데 앞으로는 운영 주체가 개인에서 법인으로 점차 바뀔 가능성이 크다. 투자 선택지도 다양해진다. 개인으로서는 직접 임대주택을 운영할 수 있고 관리회사에 비용을 내고 약정된 수익률을 거둘 수도 있다. 국토부 관계자는 “정부는 민간 임대사업자를 육성하기 위해 주택임대관리업을 적극 활성화한다는 방침이어서 곧 성과가 나타날 것으로 기대한다”고 말했다.

그러나 실효성에 대해서는 우려의 목소리가 크다. 주택 임대관리업에 끌어들일 만한 세제 혜택 등이 없어 초기 산업 활성화가 어려울 수 있다는 지적이 나온다. 임차인을 모집하기 위해서는 주택 중개업 등 겸업이 허용돼야 한다는 지적도 있다. 권주안 주택산업연구원 연구위원은 “일정 규모 이상 임대주택을 관리하는 경우 별도의 법인세 감면 등 다양한 인센티브 제공해야 안정적인 시장 정착이 가능할 것”이라며 “특히 중개업 활동을 제한하는 것은 제약조건으로 작용할 수 있다”고 지적했다.

등록 기준이 너무 과하다는 목소리도 나온다. 자기관리형 주택임대관리업은 자본금 5억원, 법무사·세무사 등 전문인력 3명 이상, 위탁 관리형은 자본금 2억원과 전문인력 2명 이상을 확보해야 한다. 업계 관계자는 “기업의 영세한 현실을 고려할 때 상근 전문인력을 2~3인 이상 확보하는 게 어려울 수밖에 없다”고 말했다.