부동산發 침체 경고등…미 집값 사상 최대폭 떨어졌다

[뉴욕=이데일리 김정남 특파원] 미국 전역의 집값이 사상 최대 폭 떨어졌다. 팬데믹 이후 유동성을 등에 업고 치솟았던 집값이 연방준비제도(Fed)의 공격 긴축과 함께 하락 국면에 들어섰다. 부동산 급락과 함께 경기 침체가 본격화할 것이라는 경고가 나온다.

(사진=AFP 제공)

주요 20개 도시 집값 모두 하락

25일(현지시간) 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수(S&P Dow Jones Indices) 등에 따르면 지난 8월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 전년 동월 대비 13.0% 상승했다. 7월 당시 상승률인 15.6%보다 2.6%포인트 내렸다. 이는 이 지수를 집계한 1987년 이후 35년 만에 가장 큰 폭이다. 10대 도시 지수(14.9%→12.1%)와 20대 도시 지수(16.0%→13.1%) 모두 하락 폭이 컸다.

이 지수는 칼 케이스 웰즐리대 교수와 로버트 실러 예일대 교수가 공동 개발한 것이다. S&P와 부동산 전문가들로 구성된 지수 위원회가 관리를 맡고 있어 공신력이 높다.

전월과 비교하면 1.1% 하락했다. 미국 전역의 주택가격이 한 달 사이 평균 1.1% 떨어졌다는 의미다. 전월인 7월 당시 0.5% 하락보다 그 폭이 더 커졌다. 10개 주요 도시의 지수와 20개 주요 도시의 지수는 각각 1.6%씩 떨어졌다. 계절조정 기준으로는 20개 주요 도시의 경우 1.3% 내려 2009년 3월 이후 13년여 만에 가장 큰 폭 떨어졌다고 블룸버그는 전했다.

특히 20대 도시 모두 전월 대비 하락했다. 2012년 이후 집값이 처음 떨어졌던 7월(-0.8%) 당시에는 20곳 중 8곳은 상승했는데, 8월에는 20곳 모두 내린 것이다.

캘리포니아주 샌프란시스코 지역의 주택가격이 한 달 전보다 무려 4.3% 급락했다. 가장 큰 낙폭이다. 워싱턴주 시애틀(-3.9%), 캘리포니아주 샌디에이고(-2.8%), 캘리포니아주 로스앤젤레스(-2.3%), 콜로라도주 덴버(-2.3%),애리조나주 피닉스(-2.1%), 오리건주 포틀랜드(-1.9%) 등의 낙폭이 컸다. 집값이 상대적으로 높은 편인 서부 해안 도시들을 중심으로 하락세가 본격화하는 분위기다.

S&P 다우존스의 크레이그 라자라 매니징 디렉터는 “한 달 전 봤던 미국 주택가격의 강력한 하락이 8월에 이어졌다”며 “주요 20개 도시에서 모두 가격이 떨어졌다”고 말했다. 그는 그러면서 “올해 봄 정점을 찍은 후 본격 하락하고 있는 것”이라고 설명했다.

팬데믹 당시 치솟던 집값이 꺾이는 것은 연준의 예상 밖 공격 긴축으로 자산시장 전반이 얼어붙었기 때문이다. 특히 올해 초 3% 안팎이었던 30년 만기 고정 주택담보대출(모기지) 금리는 현재 7%를 돌파했다. 이 정도 이자라면 돈을 빌려서 집을 사는 게 사실상 어려워졌다는 해석이 가능하다.

월가 거물들 “집값 20% 더 내린다”

가격뿐만 아니다. 거래량 자체가 줄고 있다. 미국 부동산중개인협회(NAR) 집계를 보면, 지난달 기존주택 매매 건수는 전월 대비 1.5% 감소한 471만건으로 나타났다. 코로나19 사태 초기 봉쇄 기간을 제외하면 2012년 9월 이후 가장 낮다. 최근 8개월 연속 줄면서 2007년 이후 최장기 감소 기록을 세웠다. 1년 전과 비교하면 매매 건수는 무려 23.8% 급감했다. 로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “아직 바닥을 찍지는 않았다”고 했다.

월가에서는 올 게 왔다는 기류다. 경기 침체의 중심에 부동산 시장이 있을 것이라는 뜻이다. 투자 분석의 대가인 제레미 시겔 와튼스쿨 교수는 “앞으로 1년간 제2차 세계대전 이후 두 번째로 큰 주택가격 하락이 있을 것”이라며 “10~15%는 떨어질 것”이라고 말했다고 비즈니스 인사이더는 전했다. 미국 집값은 2008년 글로벌 금융위기 당시 30% 가까이 폭락한 적이 있다. 글로벌 신용평가사 무디스의 마크 잔디 수석전략가는 최대 20%의 급락을 점쳤다.

판테온 매크로 이코노믹스의 이안 셰퍼드슨 수석전략가는 “미국 주택시장을 자유 낙하(free-fall) 상황에 있다”며 “그동안 주택 판매 건수만 감소했지만 앞으로 가격까지 함께 하락할 것이고 더 갈 길이 멀다”고 했다.

(출처=미국 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수)