거래절벽·고금리에…잘나가던 20년 넘은 구축도 하락 대열

[이데일리 오희나 기자] 역대급 거래절벽과 금리 인상으로 인해 재건축·재개발 기대감에 잘나가던 구축아파트 마저 가격 상승을 지켜내지 못했다. 새 정부 들어 개발 기대감이 높았으나 예상보다 규제완화와 공급계획 움직임이 지지부진하자 20년 초과 구축 아파트까지 10주만에 하락세로 돌아선 것이다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장이 보이고 있다. (사진=뉴시스)

서울 대표 재건축단지 하락 거래 줄이어

20일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째주(13일 기준) 20년 초과 아파트는 전주대비 0.02% 하락했다. 새정부가 들어서면서 정비사업 기대감에 상승세를 이어갔던 20년 초과 아파트가 4월11일 이후 10주만에 하락세를 나타냈다.

올 들어 거래절벽이 이어지는 가운데서도 1기 신도시 특별법, 안전진단 완화 등 새 정부가 정비사업 규제 완화를 전면에 내세우면서 재건축 연한이 도래하거나 이미 넘어선 구축 아파트들의 상승세가 이어졌다. 하지만 부동산 가격 고점 인식에 대출규제, 금리인상 기조가 이어지고 매수세 마저 실종되면서 하락세로 돌아선 것으로 풀이된다.

여기에 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치로 인해 시장에 매물이 풀리고 적체 현상이 나타나면서 가격을 끌어내리고 있다. 특히 미국발 금리 인상 여파로 주택담보대출 금리 상한선이 7%대로 치솟은 상황이어서 거래절벽은 당분간 계속될 것이란 전망에 무게가 실린다.

실제로 서울의 아파트 거래량은 올 들어 6989건에 불과하다. 지난해 같은 기간 2만5867건 대비 27% 수준이다. 특히 이달 거래량은 308건에 불과하다. 6월이 끝나려면 아직 열흘 가까이 남았지만 7~8월 본격적인 휴가철을 앞두고 있어 평년 수준을 회복하긴 어려워 보인다.

서울의 대표적인 재건축 단지에서도 가격 하락이 나타나고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실 주공5단지 전용면적 82.61㎡는 지난해 11월 32억7880만원에 거래가 이뤄졌지만 지난달 30억7600원에 손바뀜이 나타났다.

송파구 잠실동 아시아선수촌 아파트 전용면적 151.008㎡ 역시 지난해 11월 42억원에 거래됐으나, 지난 3월엔 38억원에 거래되며 4억원 하락했다. 강남구 대치동 은마아파트 84.43㎡는 지난해 11월 28억2000만원에 거래됐지만 올해 들어서는 지난 2월 25억5000만원까지 떨어졌다가 지난달 27억7000만원으로 다시 올라섰지만 전고점을 뚫지 못하고 있다.

“금융시장 불안에 따른 일시적 현상” 의견도

시장에서는 그간 상대적으로 양호한 흐름을 보이던 재건축 단지 마저 하락세로 돌아서자 본격적인 하락장으로 들어서는 것 아닌지 예의주시하고 있는 상태다. 부동산 하락기에는 투자 수요가 밀집해 있는 도심 재건축 단지가 가장 먼저 하락하기 때문이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “통상 경기 위축이나 유동성 축소 등으로 인한 부동산 하락기에는 투자자들이 갭투자 형태로 가장 많이 몰려 있는 재건축단지가 가장 먼저 하락하는 경향을 보인다”면서 “재건축 단지가 하락 추세를 보인다면 시장이 완연한 하락세로 접어들고 있다는 것을 의미한다”고 말했다.

하지만 서울의 공급부족을 해소하기 위해 정부의 규제완화가 이어질 것으로 전망되기 때문에 일시적인 하락에 그칠 것으로 내다봤다.

윤 연구원은 “도심 정비 사업 추진에 대한 기대감이 한풀 꺾이면서 하락세를 보이고 있지만 공급부족은 여전하기 때문에 일시적인 현상에 그칠 것”이라며 “금융시장 불안정성 때문에 하락 전환할 수는 있지만 중장기적인 하락세로 이어지지는 않을 것”이라고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “아직 청사진이 나오지 않은 상태여서 관망세가 이어지고 있다”면서 “대선 공약에 비해 규제완화 정책이 이어진 게 없어 기대감이 떨어진 것은 사실이지만 규제완화 로드맵이 나오고 움직임이 본격화되면서 수요가 몰릴 것”이라고 말했다.