나왔다 하면 완판…금투업계, 부동산 투자상품 `봇물`

[이데일리 송이라 기자] 금융투자회사들이 앞다퉈 부동산 투자상품을 내놓고 있다. 국내외 호텔이나 건물에 투자하는 상품부터 계열 저축은행이 지닌 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권을 유동화시킨 상품까지 종류와 구조도 다양하다. 저금리시대에 연 4% 이상 기대수익률을 가진 부동산상품이 잇단 완판 행진을 보이는 가운데 부동산 경기 악화시 위험성도 커질 수 있어 주의가 요구된다.

미래에셋자산운용은 19일 국내 최초로 미국 부동산 공모펀드를 내놓았다. 미국 텍사스주에 있는 프라임오피스빌딩 4개동에 투자하는 ‘미래에셋맵스 미국 부동산 공모펀드’는 만기 7년6개월의 폐쇄형 구조로 운용된다. 환금성을 높이기 위해 설정후 90일 이내에 상장할 예정이다. 앞서 미래에셋증권은 지난 7월 베트남 랜드마크72빌딩 인수거래에 투자한 4000억원 중 선순위대출 3000억원을 기초자산으로 하는 자산유동화증권(ABS) ‘베트남 랜드마크72 ABS’를 출시했다. 사모상품이었으나 미래에셋이 연 4.5% 수익을 보장하면서 6개월 만기인 이 상품은 이틀만에 모집액 2500억원을 채우고 완판됐다.

한국투자증권도 부동산 투자상품 출시에 박차를 가하고 있다. 지난 7월 출시한 ‘하나 그랜드 티마크 부동산펀드 1호’는 남대문에 위치한 티마크그랜드호텔을 매입해 하나투어 자회사인 마크호텔에 20년간 임대해주고 여기서 발생한 임대료를 배당금으로 지급하는 구조다. 만기 5년의 폐쇄형 펀드지만 연 5.5% 배당금 지급이 가능해 1시간 만에 모두 팔릴 정도로 인기를 끌었다. 또 8월 계열 저축은행인 한국투자저축은행이 보유한 부동산 PF 대출채권을 모아 유동화시켜 사모형태로 판매한 ‘하나 전문투자형 사모투자신탁 15호’도 조기에 판매 완료됐다. 저축은행의 부동산 PF는 지난 2011년 저축은행 사태를 촉발한 주범이지만 사태 이후 오히려 건전성 관리를 더욱 철저히 하면서 안전하다는 설명이다. 김남구 한국금융지주 부회장은 “한국투자저축은행은 보유한 PF대출의 부실률이 최근 10년간 1%도 채 안된다”며 “운용을 잘하는 계열사들과 연계해 연 4.5% 이상 초과수익을 낼 수 있는 리테일 상품”이라고 강조했다.

부동산상품의 인기는 비단 국내뿐 아니라 전세계적 현상이다. 저금리 환경이 지속되면서 마땅한 투자처를 찾기 어려운 상황에서 금리 이상의 일정한 수익을 돌려주는 일드(Yeild) 상품에 대한 관심이 커지고 있기 때문이다. 실제 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드인 리츠(REITs)는 브렉시트 이후 안정적 성과를 기록 중이고 지난주 전세계 부동산 섹터펀드에는 사상 최대 자금인 29억달러가 유입됐다. 이재훈 미래에셋증권 연구원은 “9월 미국 연방공개시장위원회(FOMC)를 앞두고 미국 부동산 섹터펀드에 사상 최대 자금이 들어왔다”며 “9월 금리인상 여부와 관계없이 부동산 투자자들은 장기 저금리 환경이 지속되는 가운데 미국 부동산 경기 회복에 대한 신뢰가 있다는 것을 보여준다”고 말했다.

다만 일각에서는 부동산 경기가 악화되면 부동산을 기초자산으로 하는 투자상품들 모두 연쇄적으로 손실을 볼 수 있어 상품 가입시 꼼꼼하게 확인해야 한다고 조언했다. 금융투자업계 관계자는 “사실상 확정금리를 준다고 해도 잘 살펴보면 이자에 대한 지급을 보증해주는 것 뿐 해당 부동산이 잘못될 경우 원금은 묶일 수 있는 구조가 많다”며 “부동산 흐름을 잘 파악하고 상품구조와 만기 등을 제대로 알아본 후 투자에 임해야 할 것”이라고 말했다.