日상업용 부동산 시장, 4년만에 외국인 투자자 이탈 조짐

[이데일리 방성훈 기자] 일본의 상업용 부동산 시장의 ‘큰 손’이었던 외국인 투자자들이 최근 이탈 조짐을 보이고 있다. 해외에서의 운용 수익 악화, 일본 내 부동산 수요 침체, 일본은행(BOJ)의 금리 정상화 가능성 등이 복합적으로 영향을 미쳤다는 분석이다.

(사진=AFP)

니혼게이자이(닛케이)신문이 30일 부동산 서비스 기업 CBRE를 인용해 보도한 바에 따르면 올해 1~9월 해외 투자자의 일본 부동산 구매액은 약 8300억엔(약 7조 3000억원)으로 전년 동기대비 20% 급감했다. 반면 매각액은 약 1조 5000억엔(약 13조 1800억원)으로 2배 이상 늘었다.

닛케이는 “외국인 투자자들이 올해 일본 상업용 부동산 구매자에서 판매자로 돌아서고 있다”면서 “2019년 이후 4년 만에 처음으로 매도 우위를 보일 것으로 보인다”고 예측했다.

실제로 올해 ‘큰 손’ 투자자들이 매각 움직임이 포착되고 있다. 싱가포르 국부펀드 싱가포르투자청(GIC)은 지난 9월 도쿄 미나토구의 ‘시오도메 시티센터’ 매각 입찰을 개시했다. 내년 3월 매각을 완료하겠다는 목표이며, 매각액은 3000억엔(약 2조 6300억원)에 이를 것으로 추산된다. 닛케이는 GIC가 매각에 나선 이유에 대해 “미국에서 상업용 오피스 빌딩 가격이 급락하고 대출 연체 및 채무불이행이 빈발하게 발생하며 큰 손실을 입었는데, 이를 일본 부동산을 팔아 메우려고 한다”고 분석했다. GIC의 전체 투자 포트폴리오에서 일본 부동산 비중은 올해 3월 기준 7%에 달했다.

중국 국부펀드인 중국투자공사(CIC)도 지난해 10월부터 1800억엔(약 1조 5800억원) 규모의 복합시설 ‘메구로 가조엔’ 매각을 진행하고 있다.

외국인 투자자들의 이탈은 일본 내 부동산 수요 침체가 주요 원인 중 하나로 꼽힌다. 사무실 임대 중개업체 미키쇼지에 따르면 도쿄 도심 5구(치요다·주오·미나토·신주쿠·시부야)의 사무실 공실률은 6.10%로 공급 과잉 기준인 5%대를 33개월 연속 웃돌았다. 이에 따라 평균 임대료가 지난 10월까지 39개월 연속 하락하는 등 수익성이 악화했다.

BOJ의 금리인상 가능성이 커진 것도 영향을 미쳤다. BOJ가 마이너스 금리를 폐지하면 저금리와 엔저에 따른 낮은 차입비용을 더이상 기대할 수 없게 된다. 즉 예전만큼 수익을 거둘 수 없어 매력도가 떨어진다는 얘기다. 미쓰비시UFJ 신탁은행 조사에 따르면 2019년 88%가 일본 상업용 부동산에 투자할 의향이 있다고 답했으나, 올해는 28%까지 쪼그라들었다.

닛케이는 “일본 부동산투자신탁(REIT) 에서 상업용 부동산 비중은 40%에 달한다”며 외국인 투자자 이탈은 일본 국내 투자자들은 물론 일본 경제 및 금융시장에도 큰 영향을 끼칠 것이라고 짚었다.

BOJ에 따르면 일본 국내 은행들의 부동산업 대출액은 지난 9월 처음으로 100조엔(약 877조원)을 넘어섰다. 1990년대 부동산 버블 경제 당시의 2배 수준이다. 전체 대출액에서 부동산 대출이 차지하는 비중도 버블 경제 때와 비교해 5%포인트 높은 17%를 기록했다.