인수위·정부, 재초환 손질한다..부담금 완화 검토

[이데일리 신수정 기자] 대통령직인수위원회와 정부가 재건축 초과이익 환수제(이하 재초환) 개편 작업에 착수했다. 도심 주택공급 방안인 재건축 사업이 과도한 부담금에 막혀있다는 공감대를 형성한 것으로 분석된다. 전문가들은 재초환 완화와 안전진단 규제 완화가 완성될 경우 재건축 초기 사업 속도가 붙을 수 있을 것으로 전망했다.

서울 서초구 신반포 12차 아파트 앞에 붙은 재건축 사업 정비 계획 변경 결정 축하 현수막. (사진=뉴시스)

재건축 가로막던 재초환 완화 추진..부과방식 손질

5일 인수위와 정부, 국회, 업계 등에 따르면 인수위와 정부는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재건축 초과이익환수제 부담 완화 방안을 마련 중이다.

재건축 초과이익환수제는 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10∼50%까지 세금으로 환수하는 것이다.

인수위와 정부는 우선 윤석열 대통령 당선인의 공약에 맞춰 재초환 부과 방식을 수정해 부담금을 줄여주는 방안을 검토하고 있다. 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 동시에 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안이 유력하다.

또 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 바꿔 부담금 부과 기준의 사업기간을 단축하거나 초과이익에서 제외되는 공사비 등 비용인정 항목을 확대하는 방안 등도 함께 논의 중인 것으로 전해졌다. 윤 당선인의 공약인 1주택 장기보유자 재건축 부담금 감면, 부담금 납부 이연 등도 함께 고려 중이다.

부과 방식을 전면 손질하는 방안도 함께 검토 중인 것으로 알려졌다. 현행 재건축 부담금이 준공 때까지 예측 불가하고, 미실현 이익에 부과하는 세금인데다 집값 변동에 따라 차이가 큰 문제 등이 지속적으로 제기되고 있기 때문이다. 지금처럼 입주 후에 부담금 형태로 부과하는 것이 아니라 사업 초기부터 용적률 상향에 대한 대가로 임대주택 등 공공주택을 짓게 하거나 공공시설 부지로 토지를 기부채납받도록 하는 것 등이 대안으로 거론된다.

부담금 완화시 재건축 사업 속도 날개..국회 통과는 미지수

전문가들은 재초환 완화시 재건축 사업의 속도를 높일 수 있을 것으로 내다봤다. 재건축 사업 진행시 주민 동의률은 전체의 5분의 4를 충족시켜야 하는데, 초과이익 환수로 인한 부담감이 커 사업을 반대하는 주민이 많았기 때문이다.

실제 재초환 부담은 수 억원에 달하고 있다. 전국 재건축단지 72개 조합이 참여한 ‘전국재건축정비사업 조합연대’에 따르면 서울 성동구 성수동 장미아파트는 비강남권의 소규모 재건축 단지인데도 사업시행인가 시점에 통보된 가구당 부담금 예정액이 무려 5억원에 달했다.

또 경기 수원시 영통2구역 재건축 단지는 부담금 예정액이 가구당 2억 9500만원, 대전 용문동 재건축 단지는 2억 7600만원에 달하는 등 서울 이외 수도권과 지방에도 예정가 통보액이 가구당 3억원에 육박하는 곳도 나온 상황이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “조합원도 신규 아파트 분양과 재건축 사업을 비교했을 때 이득이 커야 하는데, 재초환 금액이 집값 상승에 따라 연동돼 높아진다면 사업에 참여하고자 하는 조합원이 줄어들기 마련”이라며 “재초환 부담이 줄어들면 사업 동의률도 높아지고 진행도 더욱 빨라질 수 있다”고 설명했다.

다만 재건축 부담금 제도 손질은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 국회 통과는 미지수다. 다수당인 민주당은 지난 대선 기간 용적률 등 재건축 규제 완화를 공약했지만 재건축 부담금 완화에 대해선 부정적이었다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “자신이 살던 집을 고쳐 사는 것을 두고 현금 수 억원을 내야 하는 것은 매우 부담스러운 일”이라며 “부담금을 조합에 부과해 개인에게 배분하는 방식이 아니라 조합에 대물로 부담하게 하는 방식으로 개선해야 한다”고 말했다.