가계부채 위기 고조…집단대출 '옥죄기'로 돌파구 마련

[이데일리 문승관 노희준 권소현 기자] 정부가 아파트 집단대출을 옥죄기로 한 것은 지난 8·25 가계부채 대책 이후에도 눈덩이처럼 불어나는 가계부채 증가세를 막아내지 못했기 때문이다. 가계부채가 역대 가장 큰 폭으로 늘어나며 1300조원에 달하는 등 위험수위에 직면하자 부채 증가를 둔화시키기 위한 돌파구를 마련한 셈이다. 국내 경기와 주택시장에 찬물을 끼얹을 수 있다며 8·25대책에서 제외됐던 잡단대출까지 규제에 포함되면서 앞으로 가계부채 증가세를 잠재울지 관심이다.

가계 빚·투기 수요 잡을 ‘집단대출’ 규제

집단대출은 신규 아파트를 분양할 때 차주 개인의 상환능력에 대한 심사 없이 시공사 또는 보증기관의 보증을 토대로 중도금과 이주비, 잔금을 빌려주는 대출상품이다.

잔금대출은 보증기관이나 건설사의 보증을 토대로 하는 중도금 대출과 달리 입주한 자신의 주택을 담보로 하는 담보대출이라는 점에서 일반 주택담보대출과 차이가 없다. 그럼에도 총부채상환비율(DTI) 규제는 물론 여신 심사 가이드라인 적용을 받지 않아 가계대출 증가세를 이끌었다는 지적을 받아왔다.

이번 대책의 핵심은 그간 규제의 사각지대였던 집단대출에 규제의 칼날을 들이대 최근 시장 금리 상승에 대비한 보완조치 마련했다는 데 있다. 잔금대출만 적용하지만 사실상 중도금 대출도 간접적으로 영향을 받을 것으로 보인다.

8·25 대책 이후 은행들은 중도금 대출 때에도 차주의 소득증빙 서류를 요구하고 있다. 상환능력이 부족한 분양 당첨자가 보증만 믿고 중도금 대출을 받았다가 나중에 잔금대출로 전환할 때 소득심사에서 대출한도가 충분히 나오지 않을 가능성이 있어서다.

분양권을 받은 사람이 약 2~3년 후 잔금대출을 받을 때 일정 기간 이자만 갚는 거치식 대출도 금지된다. 거치기간은 1년 이내로만 가능하고 처음부터 원리금을 나눠 갚아야 한다.

가계부채의 ‘풍선효과’를 가져온 상호금융과 새마을금고의 가계대출에 대해서도 내년 1분기(1∼3월) 중 ‘맞춤형 가이드라인’을 적용키로 했다. 다만 주택구입 목적보다는 생계자금 대출이 많은 대출 특성을 고려해 대출금 전체가 아닌 전체 원금의 30분의 1이상에 대해서만 분할상환하도록 할 계획이다.

정부는 이번 대책으로 투기적 수요를 상당 부분 억제할 것으로 기대한다. 도규상 금융위 금융정책국장은 “실수요자와 주택시장에 영향은 크지 않지만 투기 수요를 억제하는 데 효과가 있을 것”이라고 말했다.

전문가 “부채 증가 통로 원천봉쇄” 긍정적

전문가들은 이번 대책에 대해 가계부채를 억제하기 위해선 불가피한 조치라고 평가했다. 거치식·변동금리 중심의 가계부채를 분할상환식·고정금리로 유도하는 한편 상환능력을 고려해 대출이 이뤄지도록 한다는 큰 틀에서 규제의 사각지대까지 규제를 확대했다는 점에서다. 가계부채가 늘어날 수 있는 구멍이나 풍선효과로 이어질 수 있는 통로 자체를 차단했다는 것이다.

김영준 하나금융경영연구소 연구위원은 “기존 정책으로 대출구조가 점차 개선되는 모습을 보이고 있긴 하지만 문제는 가계부채 증가율이 높았다는 점”이라며 “최근 국제통화기금(IMF)에서도 집단대출에 대한 규제가 없는 것에 우려를 표했는데 이번 정책은 이러한 우려를 불식시키기 위한 것”이라고 말했다.

차주 특성에 맞는 맞춤형 가이드라인을 통해 리스크를 사전에 줄인다는 점에서 ‘시의적절’하다는 평가도 나온다.

송민규 금융연구원 연구위원은 “은행권 여신심사 가이드라인이 나오면서 2금융권으로 대출 수요가 넘어갔기 때문에 최근 증가세 완화됐다고 해도 어떻게 하든지 살펴봤어야 하는 부분”이라고 설명했다. 은행들 반응도 크게 우려하지 않는 분위기다. 집단대출 여신심사 가이드라인은 내년 1월1일 이후 분양을 받는 이들이 2~3년 지난 후 잔금대출을 받을 때 적용하기 때문에 빨라야 2019년부터 영향이 나타날 수 있다는 분석이 나온다.