재초환 완화에 안전진단 면제까지..선거판에 쏟아진 재건축 촉진책

[이데일리 김나리 기자] 대통령 선거를 앞두고 야당에 이어 여당에서도 재건축 규제 완화 공약을 쏟아내면서 재건축 사업에 대한 기대감이 높아지고 있다. 특히 서울시까지 최근 35층 층수 규제를 폐지한 것도 기대감 상승에 일조했다. 다만 관련 공약들이 실제 국회의 벽을 넘어서기는 쉽지 않을 것으로 보이는데다 시장 환경이 나빠질 경우 추진 동력 자체가 떨어질 수 있다는 점 등이 걸림돌로 지적된다.

서울 송파구 서울스카이에서 바라본 삼성동 일대. (사진=이데일리DB)

한강변 35층룰 폐지도 재건축 기대감에 한몫

7일 더불어민주당에 따르면 송영길 대표는 전날 기자회견에서 “현재 재건축 연한 30년을 채워도 안전진단 종합판정을 통과하지 못하면 재건축 자체가 불가능하다”며 “이재명 후보와 민주당은 당초 구조 안전성 비중 하향 등을 발표했지만, 조속한 주택 공급과 원활한 주거 정비를 위해서는 추가적인 조치가 필요하다고 생각한다. 준공 30년이 지난 아파트에 대해서는 안전진단 절차를 면제하는 방안을 추진하겠다”고 밝혔다.

예비안전진단, 정밀안전진단(1차), 적정성 검토(2차) 순으로 이뤄지는 안전진단 규제는 그간 재건축 사업을 가로막는 주요 규제 중 하나로 손꼽혀 왔다. 실제 지난해 서울시에서는 노원구 공릉동 태릉 우성 등 14개 단지가 2차 안전진단을 신청했으나 단 1곳도 통과되지 못해 사업에 발목을 잡혔다.

야당인 국민의힘 윤석열 대선후보도 올 초 30년 이상 공동주택 정밀안전 진단 면제를 공약해둔 상황이어서 누가 당선되더라도 대선 이후에는 재건축 안전진단 규제가 완화될 것이란 전망이 나온다.

아울러 이·윤 두 후보가 또 다른 재건축 규제인 재건축초과이익환수제(재건축을 통해 얻은 초과 이익의 일부를 세금으로 걷는 제도) 완화와 용적률 500% 상향 등도 일제히 공약하면서 재건축 단지들 사이에서 사업에 속도가 날 수 있다는 기대감이 감지된다. 세부적인 차이는 있지만 큰 틀에서 양당 후보가 모두 재건축 규제 완화 공약을 내놓은 만큼 대선 이후 규제가 크게 바뀌면서 사업이 탄력받을 것이란 게 주요 이유다.

여기에 서울시가 최근 ‘한강변 35층룰’을 폐지하기로 한 것도 서울 주요 재건축 단지들의 기대감을 키우는 모양새다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “현재 사업 추진 기대감이 고조되는 강남권 재건축 단지 위주로 호가가 상승하고 있다”며 “추격 매수세가 붙는다면 재건축 아파트 호가 상승세가 한동안 지속될 가능성이 크다”고 진단했다.

두 후보가 이처럼 앞다퉈 재건축 규제 완화 카드를 꺼내 든 것은 도심 내 주택 공급 확대와 더불어 부동산 정책에 실패한 것으로 평가받는 현 정부와 차별점 등을 내세우기 위한 것으로 보인다.

시장환경이 관건..수익성 악화로 사업 중단 가능성

다만 전문가들은 관련 법안들이 국회를 빠르게 통과하기 어려울 뿐더러 규제 완화와 별도로 대세 하락장에 진입할 경우 수익성이 악화해 사업 추진이 멈출 수 있다고 우려했다.

송승현 도시와경제 대표는 “안전진단, 재초환 완화 공약 등이 재건축 단지들의 기대심리를 자극하고 있다”며 “그러나 대선이 끝나더라도 심층적인 논의에는 시간이 필요하기 때문에 사업에 빠르게 탄력이 붙기는 어렵다”고 말했다.

이어 “특히 국회의원 과반이 그동안 정비사업에 부정적이었던 여당 측으로 구성돼 있다는 점을 감안하면 누가 당선되든 관련 법안들이 국회 문턱을 넘어서긴 쉽지 않을 것”이라고 덧붙였다.

또한 “재건축 사업에는 정책적, 행정적인 부분도 중요하지만 시장환경도 필수적으로 갖춰져야 한다”며 “대출규제 등으로 수요자들의 구매력이 떨어지고 주택 가격이 고점이라는 인식이 퍼진 상황이어서 행정적인 절차가 보완되더라도 시장환경이 좋지 않다면 수익성이 악화돼 사업 추진을 멈추는 조합들이 나올 수 있다” 내다봤다.

여 연구원은 “재건축 규제가 완화되더라도 분양가상한제 등 분양가 규제를 받는 지역은 여전히 사업이 가속화되기 어렵다”며 “규제를 완화하더라도 시일이 걸릴 것으로 보여 사업에 빨리 속도가 붙기 어렵다”고 판단했다.