1주택자 재산세는 '동결'…다주택자는 더 큰 '세금폭탄'

[이데일리 김나리 기자] 정부가 1세대 1주택자에 한해 재산세와 종합부동산세 부과 기준이 되는 주택 공시가격을 작년 수준으로 동결하며 보유세(재산세+종부세) 부담을 한시적으로 완화하고 나섰다. 집값 급등에 따른 급격한 세 부담 증가를 막기 위해서다. 다만 다주택자는 이 같은 조치에서 배제돼 올해도 세금 폭탄을 맞을 것으로 보인다.

2022년도 공동주택 공시가격안 발표를 하루 앞둔 지난 22일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 도심 아파트단지.(사진=뉴스1)

1세대 1주택자 한정 올해 보유세 부담 완화

국토교통부는 23일 기획재정부, 행정안전부, 보건복지부 등과 함께 올해 공동주택 공시가격을 전년 대비 평균 17.22% 올렸으나, 1세대 1주택자의 경우 보유세 부담이 완화될 수 있게 하겠다고 밝혔다. 올해 재산세·종부세 과표 산정 시 작년 공시가격을 적용하는 방식을 통해서다. 올해 공시가격이 작년에 비해 같거나 더 낮으면 올해 가격을 적용한다.

이에 1세대 1주택자의 올해 재산세는 동결되거나 인하될 전망이다. 특히 작년 공시가격 6억원 이하 주택을 보유한 1주택자는 재산세 인하 특례조항으로 인해 올해 재산세가 작년보다 줄어들 것으로 관측된다.

작년과 공시가격이 동일한데다 재산세 산정 시 적용되는 공정시장가액비율도 60%로 유지되지만, 세 부담 한도 초과분이 올해로 이월되면서 재산세가 일부 인상되는 경우 등이 발생한다면 “예외를 적용해 작년 수준으로 동결하겠다”는 게 정부 방침이다.

공시가격 11억원 초과 주택을 보유한 1세대 1주택자에게 부과되는 종부세는 주택에 따라 올해 부과분이 면제되거나 소폭 인상될 것으로 보인다. 올해 공시가격이 처음 11억원을 넘은 주택의 경우 종부세가 부과되지 않는다.

국토부가 가격구간별 보유세 변동을 모의분석한 결과에 따르면 올해 65세인 1세대 1주택자가 공시가격이 12억5800만원(작년 기준 11억원)인 주택을 5년간 보유한 경우 납부해야 할 보유세는 작년과 변동이 없는 것으로 나타났다. 만약 이번 조치가 없었다면 재산세 392만4000원과 종부세 34만1000원을 합친 426만5000원을 보유세로 내야 했지만, 세 부담 완화 방안이 적용되면서 작년과 동일하게 325만5000원의 재산세만 보유세로 납부하고 종부세는 내지 않게 돼서다.

다만 올해 공시가격이 17억1800만원인 주택을 5년간 보유한 65세 1주택자는 종부세가 91만7000원에서 98만4000원으로 늘어나면서 보유세가 전년 대비 1.2% 증가하는 것으로 계산됐다. 같은 조건을 가진 1주택자가 34억4800만원 주택을 보유한 것으로 가정했을 때는 종부세가 1004만9000원에서 1082만4000원으로 오르면서 보유세가 3.8% 늘게 된다. 이는 재산세는 동일하지만 종부세 산정 시 적용되는 공정시장가액비율이 작년 95%에서 올해 100%로 상승한 등의 영향이다.

(자료=국토부)

다주택자는 세금 폭탄…매물 나올까

이번 방안에서 배제된 다주택자는 공시가격이 그대로 적용되면서 올해도 막대한 세금 폭탄을 맞을 것으로 예상된다.

이데일리가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰한 시뮬레이션 결과에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡와 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡를 보유한 2주택자는 올해 9809만654원의 보유세를 납부해야 할 것으로 추정됐다. 작년 보유세(7452만5490만원) 대비 31.62%(2356만5164원) 오른 수준이다. 은마아파트에는 강남구 평균 상승률인 14.82%, 마포래미안푸르지오에는 마포구 평균 상승률인 13.22%가 적용됐다.

다만 정부는 다주택자라도 올해 과세기준일인 6월 1일 전까지 주택을 매각해 1세대 1주택자가 되면 작년 공시가격을 적용해 과세하기로 했다. 예를 들어 작년 공시가격이 각각 10억원, 15억원이었던 A, B주택 2채를 보유한 다주택자가 6월 1일이 되기 전까지 B주택을 매각하면 A주택의 올해 공시가가 12억원으로 오른다고 해도 종부세가 비과세된다. 다주택자들이 집을 팔도록 유도하겠다는 의도다.

그러나 전문가들은 이로 인한 다주택자 매물 유도 효과는 크지 않을 것으로 내다봤다. 우병탁 팀장은 “관건은 다주택자 양도소득세 완화 여부”라며 “6월 전 양도세 중과 유예가 시행되지 않는 이상 보유세 부담 강화만으로는 매물이 나오기 쉽지 않다”고 예상했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “양도세 중과 유예 가능성이 있는 상황에서 버틸 수 있는 사람은 버틸 것”이라며 “6월 전 다주택자 양도세를 완화하면 보유세 경감 대책과 맞물려 시너지 효과가 나타날 수 있다”고 말했다.