막 오른 한남3구역…3.3㎡당 1억에도 사라진 매물

서울 용산구 한남3구역 개발 조감도.(용산구 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 서울 재개발 최대어로 꼽히는 용산구 한남뉴타운 정비사업이 본궤도에 오르자 인근 부동산 시장이 꿈틀거리고 있다. 한남뉴타운 중 속도가 가장 빠른 한남3구역은 대지지분 시세가 최대 1억원(3.3㎡당)을 훌쩍 넘은 상황에서도 투자 문의가 빗발치고 있지만, 소유자들의 매물은 종적을 감춘 상황이다.

서울 용산구에 따르면 지난달 29일 한남3구역 재정비촉진구역 재개발사업에 대한 사업시행인가를 최종 승인하고, 해당 고시문을 구보에 게재했다고 1일 밝혔다.

한남3구역은 용산구 한남동 일대(전체 면적 총 38만6395㎡)에 지하 6층~지상 22층 197개 동, 총 5816가구(임대 876가구 포함)를 조성하는 매머드급 재개발 사업이다. 이 구역은 지난 2003년 뉴타운으로 지정된 이후 2012년 조합이 설립됐으며 지난해 서울시 건축심의를 통과했다. 조합설립을 완료하고 건축심의를 준비 중인 나머지 2·4·5구역에 비해 속도가 가장 빠른 편이다. 이번에 사업의 8부 능선으로 볼 수 있는 사업시행인가를 받아 나머지 구역도 속도를 낼 것이라는 기대감이 높아지고 있다. 한남3구역 조합은 올해 10월까지 시공사 선정을 마치고 관리처분인가 절차와 이주 및 철거 절차에 들어가 오는 2024년 입주할 계획이다.

용산구 제공

한남3구역은 ‘서울의 맨해튼’으로 불리는 한남뉴타운(총 면적 111만205㎡) 중에서도 가장 규모가 크고 입주 가구 수가 많은데다 최고 입지를 갖췄다는 평가다. 한강을 남쪽에 두고 옆으로 남산을 바라보는 배산임수의 지형을 갖췄다. 북측으로는 이태원로와 연결되고 지하철 6호선 이태원역과 가깝다. 서측 보광로, 동측 독서당로, 남측으로는 서빙고로 및 강변북로, 경의중앙선 한남역과 이어진다. 이런 장점에 ‘강북 최고 교통의 중심지’로 불린다.

이 곳은 당초 구릉지 위주의 지형과 다세대주택이 많아 재개발에 불리한 여건이었지만, 서울시와 조합이 건축계획안을 함께 마련하면서 사업에 속도가 붙었다. 용산구 관계자는 “한남3구역은 남산과 한강을 잇는 서울의 경관 거점”이라며 “기존 지형과 길을 최대한 보전했을 뿐 아니라 한강변 경관과 남산 조망을 많은 이들이 공유할 수 있도록 해발 90m이하 스카이라인과 통경축을 확보했다”고 말했다.

한남3구역 재개발 인가가 계속된 정비사업 규제로 얼어붙은 매매거래 시장에 영향을 미칠 지 주목된다. 이달 현재 한남3구역은 매매거래가 많지 않지만 대지지분 30㎡ 이하 소형평형대 매물은 3.3㎡당 1억~1억5000만원의 시세를 유지하고 있다. 지난해 12월에는 한남3구역 내 지분 23㎡가 8억원에 실거래가 이뤄지기도 했다. 인근 J공인 관계자는 “아직 시세변화는 없지만 사업 승인 소식이 전해진 이후 소유자들이 내놨던 매물을 싹 거둬들였다”며 “아직 관리처분인가 때까지 조합원 지위 양도가 가능하기 때문에 앞으로 감정평가액이 나올 경우 시세가 한 단계 껑충 뛸 것으로 보인다”고 말했다.

다만 과도한 지분 쪼개기로 사업성이 떨어질 수도 있어 신중한 접근이 필요하다는 지적도 있다. 건설회사 한 관계자는 “한남3구역은 과도한 지분 쪼개기로 조합원 수보다 일반분양 가구 수가 현저히 적다”면서 “본인의 자금조달 계획에 맞게 추가 분담금 등을 꼼꼼히 따져 현 시세가 적정한 지를 따져볼 필요가 있다”고 말했다.

서울 용산구 한남뉴타운 한남3구역 위치도.(용산구 제공)