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연봉·나이 같은데, 대출가능액 두배차 난다고?

3분기 생애최초 주택구입자 LTV·DSR 동시 완화
같은 20대 연봉 3천이어도 직종별 장래소득 격차
관리자 7479만원, 서비스 종사자 3726만원 계산
은행 현장서 혼란 예상…현장 활용 적을 수도
  • 등록 2022-06-21 오전 5:00:00

    수정 2022-06-21 오전 5:00:00

[이데일리 김정현 기자] 음식점에서 서빙 업무를 하는 20대 초반 직장인 A씨는 주택담보대출을 받기 위해 은행을 찾았으나 생각보다 대출한도가 낮아 실망한 채 발길을 돌려야 했다. A씨가 서비스종사자로 분류돼 장래소득이 현 소득 대비 24.2%밖에 높게 추산되지 않았기 때문이다.

반면 소매업체에서 음식료품을 판매하는 동갑내기 친구 B씨가 연소득 대비 60% 넘는 장래소득을 인정받았다. 이 이야기를 들은 A씨는 속이 상해 밤잠을 이룰 수 없었다.

이는 3분기 중 시행될 예정인 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화에 따라 예상되는 시나리오다. 생애 최초 주택구입자들을 대상으로 LTV와 DSR을 동시에 완화하면서 청년들의 주택 구입 기대감이 커지는 가운데, 직종에 따라 대출한도가 천차만별일 것으로 보여 혼란이 있을 것으로 보인다.

(사진=연합뉴스)
20일 금융권에 따르면 금융당국은 오는 3분기부터 생애최초 주택 구입자에 대해서는 주택 소재 지역 및 가격, 본인 소득에 관계없이 LTV 상한을 80%까지(최대한도 6억원) 적용하는 은행업감독규정 등을 개정·시행한다. 아울러 DSR에 생애주기에 걸친 장래소득을 반영하도록 ‘금융권 모범규준을 개정·시행한다.

이에 따라 30년 만기 주담대를 받는다고 할 때 20대 초반(20~24세)은 현재 대비 51.6% 많은 연봉을 받는다고 가정해 DSR 규제를 적용받게 된다. 연봉이 3000만원이라면 4548만원을 받는 것으로 계산되는 셈이다. 20대 후반(25~29세)은 31.4%, 30대 초반(30~34세)은 17.7%, 30대 후반(35~39세)은 6.8% 높은 연봉으로 계산된다고 금융당국은 설명한다.

그러나 실제 청년들이 은행을 찾으면 예상과 다른 상황이 펼쳐질 가능성이 높다. 직종에 따라 미래소득 반영률이 천차만별이어서다. 같은 20대 초반이어도 ‘관리자’로 분류된다면 현 소득보다 149.3% 많은 것으로 계산된다. 똑같이 3000만원을 받더라도 이 경우 7479만원을 받는 것으로 계산된다는 뜻이다.

반면 ‘서비스 종사자’로 분류될 경우 현 소득보다 24.2% 많은 것으로 간주한다. 연봉을 3000만원 받는다면 장래소득 반영 연봉은 3726만원에 불과하다.

그밖에 사무 종사자의 경우 소득이 61.5% 높은 것으로 계산되고, △판매 종사자 64.7% △전문가 및 관련종사자 59.1% △기능원 및 관련 기능 종사자 29.2% △단순노무 종사자 24.2% △농림어업 숙련 종사자 21.9% △장치기계 조작 및 조립 종사자 20.1% 순이다.

문제는 이같은 직업분류 기준을 곧바로 인식하기는 쉽지 않다는 것이다. 가령 음식점에서 서빙 업무를 하면 서비스 종사자로 분류돼 장래소득 인정비율이 24.2%에 불과하지만 음식료품 판매 업무는 판매 종사자이기 때문에 64.7%로 크게 높아진다. 음식업 운영부서 관리자는 관리자로 분류돼 149.3% 늘어난다. 특히 경우에 따라 본인의 직업이 소속된 직종을 구분하는 것도 어려울 수 있어 차주들은 실제 은행을 찾아야 정확한 장래소득을 확인할 수 있을 것으로 보인다.

은행들도 대출한도를 설정하는 과정에서 산출공식에 따른 장래소득에 의구심을 가질 가능성도 있어 보인다. 기존에도 금융당국이 DSR 산정시 장래소득을 고려할 수 있도록 했지만 현장에서 활용하는 경우가 많지 않았던 것으로 알려졌다. 은행권 관계자는 “DSR 산출시 장래소득 반영과 관련해 당국에서 명확한 가이드라인을 아직 공지하지 않았다”고 전했다.

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