재개발 최대의 적은 종교시설?[똑똑한 부동산]

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 서울 성북구 장위10구역 재개발 조합과 ‘사랑제일교회’ 사이에 합의가 이루어졌다. 재개발 조합은 사랑제일교회 측에 500억원을 보상금으로 지급하기로 했다. 늘어나는 사업비를 감당하지 못해 거액의 보상금을 지급하기로 한 것으로 보인다. 재개발조합과 교회 사이에 보상을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 사례는 그동안에도 상당히 흔했다.

서울 성북구 장위동 일대.(서진=뉴시스)

왜 이런 분쟁이 일어나는 걸까? 교회는 종교시설이라는 특수성으로 일반적인 토지 등 소유자와 입장이 다를 수밖에 없다. 특히 영리시설이 아니기 때문에 종교부지를 분양받더라도 쉽게 매각할 수 없고 추가 분담금을 부담할 여력도 없다. 높은 건축비와 시설비, 교인 이탈 등까지 고려하면 재개발사업으로 교회가 입게 되는 유·무형의 손해가 상당하다. 이런 이유로 대부분의 교회는 재개발 사업을 반대하거나 재개발 조합에 현실적인 보상을 요구한다.

재개발 조합이 사업 초기부터 적극적으로 교회와 협의를 시도하는 사례는 많지 않다. 도시정비법 등에 교회 등 종교시설 보상에 관한 구체적인 규정이 없고, 일부는 일반적인 토지등소유자에 준하여 처리하면 크게 문제가 없을 것으로 안일하게 생각하기 때문이기도 하다. 시간이 흐를수록 재개발조합과 교회 사이의 분쟁은 심화하고 일부 재개발 구역에서는 강제집행 과정에서 극단적인 사태가 발생하기도 한다.

이런 분쟁을 그나마 최소화하려면 교회 등 종교시설 보상에 관한 구체적인 규정을 마련하는 게 시급하다. 서울시는 2009년도에 종교시설 처리에 관한 지침을 마련하기는 했지만, 법적 구속력이 없어 크게 실효성이 없다. 이마저도 서울시를 제외한 다른 지자체의 경우에는 존재조차 하지 않는다. 재개발조합과 관할 행정청도 사업 초기 단계부터 교회와의 협의에 적극적인 자세로 나설 필요가 있다. 과거 법원에서도 어떤 종교부지를 배정할 것인지, 종교시설 신축비용 등 구체적인 보상은 어떻게 할 것인지 등이 정해지지 않은 채 관리처분계획이 수립된 사례에서 교회의 권리귀속과 비용분담에 관한 기본사항이 누락한 건 헌법상 정당보상의 원칙에 위배된다는 이유로 위법하다고 판단했다.

재개발조합과 교회의 분쟁이 심화될수록 조합원의 피해가 늘어나는 것은 당연한 일이다. 특히 조합원이 이주한 후에 교회가 이주를 거부하여 재개발사업이 지연되는 경우에는 금융비용 등이 상당히 늘어나 그 피해가 더욱 커질 수밖에 없다. 조합원의 피해를 최소화하고, 교회에도 정당한 보상이 이루어질 수 있도록 구체적인 대책이 필요한 시점이다.