[안수남의 절세 한 수]양도세가 3000만원에서 5억원으로 불어난 사연

[안수남 세무법인 다솔 대표회계사 ] 상장기업에 임원으로 근무하는 황 모 씨는 서울 서초구 서초동 아파트에서 20년 넘게 거주하다가 2년 전 반전세를 이사를 했다. 직장 근처인 성남시 분당에 새로 지은 아파트에 전세를 얻은 황 씨는 이사 온 지 2년이 되자 아파트 주인이 처분하겠다고 하고 집을 내놓았다. 집을 보러오는 사람들 때문에 스트레스가 아니었다. 내 집이 없는 것도 아니고 두세 번 보여주고 나니 차라리 시세가 적당하면 서울 서초구 서초동 집을 팔아 집을 사는 것도 대안이라 생각했다. 가족회의를 해 보니 공원도 잘 꾸며져 있고 전철도 서울 강남까지 20분대에 갈 수 있어서 이 기회에 사자는데 쉽게 합의했다.

마침 서초동 아파트도 전세 기간이 끝나고 있어서 집을 파는 데는 어렵지 않을 것 같았다. 다행히 서초동 집이 금방 팔려서 계약금 받은 돈으로 현재 전세로 사는 집을 매수했다. 잔금을 받기 전에 동네 세무사를 찾아가 알아보았다. 3억원에 사서 17억원에 아파트를 양도했는데 보유기간이 20년 정도이고 1가구 1주택이라고 했더니 양도소득세가 3000만원 정도라고 했다. 양도차익이 많아서 최소한 1억원은 나올 거라 예상했는데 세금도 도와주는구냐고 생각했다.

황 씨는 양도한 아파트 외에 3채의 주택이 더 있었지만 주택임대사업자로 등록돼 있고 양도한 아파트에서 2년 이상 거주했으므로 서초동 아파트는 비과세된다고 단정하고 있었다. 경기도 수원 영통에 2005년도 부부공동으로 산 다가구 주택 한 채를 취득해서 2008년도 임대사업자 등록을 마쳤고 2015년도에 분당에 오피스텔 2채를 분양받아 임대사업자로 등록해 두었기 때문이다.

잔금을 치르고 서울에 있는 고등학교 선배 세무사를 찾아갔다. 양도소득세 신고를 위해 필요한 서류가 생각보다 많았다. 서초동 아파트가 재건축된 거라서 종전주택 취득 시 매매계약서, 낸 취득세 영수증에 재건축하면서 추가부담한 건축비 등등을 챙기고 주택임대관련 서류도 이것저것 많았다. 다행히 찾아간 선배 세무사가 양도소득세를 많이 취급해서인지 필요한 구비서류 목록을 즉석에서 메모해 주었다.

8월에 매각했는데 추석연휴를 쉬고 나니 10월20일이 넘어서야 신고에 필요한 서류를 선배 세무사에게 넘겨 주었다. 선배로부터 부재중 전화가 3통이나 와 있어서 전화했더니 다급한 목소리로 수원영통 다가구 주택에 대한 구청임대사업자 등록증이 없다고 했다. 생각해 보니 다가구주택을 살 당시 임대주택법상 단독주택으로 인정받아 임대사업자 등록(구매 당시에는 임대사업자 등록요건이 5호 이상이었고 다가구주택은 단독주택으로 취급됨)을 할 수 없다고 해서 구청에는 임대사업자 등록 못 하고 세무서에만 사업자등록을 한 것이다.

선배 세무사가 다시 검토해봐도 구청에 주택임대사업으로 등록하지 않고 세무서만 사업자등록을 했을 때는 거주자의 주택에서 제외되지 않아서 비과세를 받을 수 없다는 것이다. 더구나 8월3일 이후에 잔금처리가 돼 서초동이 투기지역이라 중과세율까지 적용받아 양도소득세가 무려 5억원이 넘었다.

소득세법상 장기임대주택은 비과세규정을 적용할 때 거주자의 주택 수에서 제외한다. 또한 다주택자에 대한 중과세를 적용할 때에도 중과세가 배제된다. 다만 임대주택사업을 담당하는 시ㆍ군ㆍ구청장에게 임대사업자 등록을 하고 주소지 담당 세무서에도 사업자등록을 반드시 해야 한다. 두 군데 중 한군데라도 빠지면 비과세나 중과세에서 혜택을 볼 수 없다.

문제는 비과세가 배제되면 중과세가 될 수 있는 더 심각한 상황이 벌어질 수 있다는 점이다. 황 씨는 수원 영통에 있는 다가구주택이 구청에 임대사업자로 등록되지 않았다는 걸 까맣게 잊고 있었던 것이다.

◈안수남세무사의 절세 한 수 1가구 1주택 비과세되는 줄 알고 아파트를 양도했다가 다주택자로 중과세까지 받은 전형적인 황당한 과세 사례다. 만일 황 씨가 내년 4월1일 이후 양도를 했다면 양도소득세는 무려 9억원에 이른다. 구청과 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록된 오피스텔은 5년간 의무임대를 하고 양도하면 중과세를 받지 않는다.

장기임대주택으로 등록된 오피스텔을 보유한 상태에서 일반주택을 양도하면 일반주택이 한 채일 경우 중과세를 받지 않지만(중과세가 배제되는 주택과 일반주택 1채만 보유한 경우 일반주택은 중과세가 배제됨) 일반주택이 두 채일 경우 중과세 주택 수에 포함돼 1세대4주택자가 된다.

약국에 가서 약을 달라고 하면 약사는 고객이 달라는 약을 팔 뿐이다. 그 약에 대한 부작용을 설명해 주는 약사는 대한민국 어디에도 없다. 비과세 된다고 양도소득세를 계산해 달라고 요청하면 대부분 세무사는 고객의 요청대로 세금만 계산해 준다. 나중에 비과세가 안 되더라도 아무런 책임이 없기 때문이다.

주택을 팔려거든 지구 상에 있는 나와 내 가족이 소유하는 모든 건물을 놓고 양도소득세 전문가 세 사람 정도랑 상담을 받는 게 좋을 듯하다.