[미리보는 부동산 투자포럼]"규제 피한 부천·의왕·안산, 풍선효과 기대"

[이데일리 권소현 기자] “집값이 이렇게 많이 올랐는데 지금 사도 늦지 않았을까요?”, “정부가 9·13 부동산 대책 내놨는데 집값 좀 내려갈까요?”, “조정장이 와도 안 떨어질 곳은 어디인가요?”, “아파트 말고 투자할 만한 곳은 없을까요?”

‘집값이 미쳤다’는 말까지 나올 정도로 서울 아파트값이 가파르게 오른 가운데 초강력 대책으로 평가받는 9·13 대책이 나오면서 부동산시장 불확실성도 높아졌다. 내집 마련을 계획 중이거나 부동산 투자를 고민 중인 이들이 가장 궁금해하는 내용도 바로 서울 집값이 언제까지 오를 것인지, 산다면 어디를 사야 하는지 등이다.

오는 28일 서울 여의도 한국화재보험협회에서 열리는 ‘2018 부동산 투자 포럼’에서는 부동산 재야의 고수들이 총출동해 이같은 질문에 대한 해답을 내놓는다.

[이데일리 문승용 기자]

◇추석 이후 주택시장 어디로…서울 집값은?

정부는 지난 13일 주택시장 안정 방안을 통해 종합부동산세(종부세) 최고 세율을 노무현 정부 수준(최고세율 3.0%)을 뛰어넘는 3.2%까지 끌어올렸다. 대출도 옥죄고 주택 공급도 늘릴 방침이다. 역대급 초강력 대책으로 평가받는 이유다.

이데일리 부동산 투자 포럼에 연사로 나설 전문가들은 이번 대책으로 단기적인 집값 안정 효과는 있겠지만 서울 집값은 다시 또 오를 것으로 전망했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “노무현 정부 때에도 부동산 규제로 집값을 눌러놓으면 한동안 잠잠하다가 어느새 또 오르고 다시 대책이 나오면 주춤했다가 오르기를 반복했다”며 “이번 대책 효과도 노무현 정부 때와 비슷할 것으로 보인다”고 말했다.

곽 대표는 전세시장 움직임에 주목해야 한다고 조언했다. 단기적으로 집값이 안정되더라도 전셋값이 오르면 실수요자들이 매수에 나서면서 집값이 다시 꿈틀댈 수 있다는 것이다. 곽 대표는 이번 포럼에서 첫 번째 연사로 나서 ‘추석 이후 부동산 전망’을 주제로 강연한다.

박병찬 리얼피에셋 대표 역시 9·13 대책에도 불구하고 서울 집값은 안 내려갈 것으로 전망했다. 대책의 파급력이 크지 않을 것이란 분석이다. 박 대표는 “본질은 세금 강화가 아니라 매물 감소와 풍부한 유동성”이라며 “당장은 대책이 강력해 보이지만 시장 참여자들이 내성을 찾는데 시간이 오래 걸리지 않을 것”이라고 말했다.

규제 지역에 대한 종부세율을 높이고 대출을 옥죄면서 투자자들이 대체 투자지역 찾기에 나설 것이라는 분석도 가능하다. 서울과 접하고 있는 지역 중에 조정대상지역이 아닌 곳으로 풍선효과가 생길 가능성도 있다는 얘기다. 박 대표는 “비규제지역 중소형 아파트 쪽으로 수요가 몰릴 수 있다”며 “경기도 부천이나 의왕, 안산, 안양시 만안구 등으로 자금이 흘러갈 가능성이 있다”고 말했다.

사야 할 곳·사지 말아야 할 곳은 어디?…상가 투자는 이렇게

‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 이같은 상황에서 어디에 투자해야 하는 지를 콕 찍어준다. 집값을 잡기 위한 정부의 각종 규제에도 불구하고 서울 집값은 더 가파르게 오르는 모습이다. 집값 상승세가 확산할 수록 꼭지가 아닌가 하는 불안감이 드는 것도 사실이다.

김 소장은 “이런 분위기에서도 사야 할 부동산이 있고 사면 안 되는 부동산이 있다”며 “현금 동원이 가능해 강남 좋은 입지의 아파트를 사는 것은 문제가 없지만, 가격이 낮다는 이유만으로 저평가됐다고 보고 매수해서는 안된다”고 말했다.

서울 집값 상승률 상위 10개 자치구 내에서 준공 10년 미만인 새 아파트는 조정기가 와도 다시 가격이 오를 여력이 있다는 게 김 소장의 판단이다. 특히 오래된 아파트가 많은 지역에 위치한 신축 아파트는 사도 되는 곳으로 꼽았다. 반면 상승률 하위인 자치구에서 준공 20년차, 30년차 구축 아파트면서 재건축 가능성도 없고 교통이나 일자리 호재도 없는데 지난 10년간 오르지 않았다는 이유로 최근 상승세를 보였다면 피해야 한다고 조언했다.

주택에 대한 규제가 갈수록 강화되면서 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 이들도 많다. 수익형 부동산 하면 떠오르는 상가는 고수의 영역이다. 자칫 잘못 투자했다가 공실이 생기거나 임차인을 잘못 만나면 골머리를 앓을 수 있다. ‘서울휘’라는 필명으로 활동 중인 배용환 부동산클라우드 대표는 일반인이 쉽게 접근할 수 있는 33~66㎡ 규모의 구분상가 투자법을 알려준다.

배 대표는 “상가에 투자할 때 원칙을 반드시 지켜야 손해 보지 않는다”며 “상가 입지와 노출도, 접근성이 절대적으로 중요하다”고 말했다.

배 대표는 상가 투자에서 금리에 3%포인트를 더한 수준을 적정 수익률로 본다. 수익률을 좀 더 높이려면 경매를 통해 상가를 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 방법이 있다. 배 대표는 “상가 경매에서는 공실 리스크가 낮고 매각이 쉬우면서 권리금이 있는 물건 위주로 봐야 한다”며 “1등 건물에 있는 1등 점포면 실패할 확률이 낮다”고 말했다.