롯데건설 '홈플러스 9개점' 개발사업, 유동화증권 차환 성공

[이데일리 김성수 기자]롯데건설이 참여한 ‘홈플러스 9개점’ 개발사업이 총 4967억원 규모 유동화증권 차환(리파이낸싱)에 성공했다. 해당 부지를 개발 및 운영하는 데 필요한 자금을 조달하기 위해 특수목적회사(SPC)와 롯데건설이 일련의 대출계약을 체결했는데, 만기가 연장된 것.

롯데건설은 SPC에 대한 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 맡고 있다. 업계에서는 홈플러스라는 임차인이 있는 만큼 대출 상환에 큰 문제가 없겠지만, 부동산 경기둔화로 개발사업이 지연될 경우 롯데건설의 자금 부담이 클 것으로 내다봤다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

◇ 총 4967억 유동화증권 차환…8~9월로 만기 연장

7일 건설 및 금융투자업계에 따르면 홈플러스 서울 동대문점, 경기 김포점, 북수원점, 인천 가좌점, 경남 김해점 등 ‘9개점’ 개발을 유동화한 자산담보부 기업어음(ABCP), 자산담보부 전자단기사채(ABSTB)의 만기가 오는 8~9월로 연장됐다.

각 특수목적회사(SPC)별 유동화증권 발행금액은 △기은센동대문제이차(490억원) △기은센동대문제삼차(1395억원) △기은센동대문제사차(885억원) △기은센상동제일차(2100억원) △그라티아제일차(97억원)다. 총액은 4967억원 규모다.

롯데건설은 각 유동화증권의 기초자산에 대해 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 진다. BNK투자증권은 이 유동화거래의 업무수탁자, 에프엘자산운용은 주관회사 및 자산관리자 역할을 맡고 있다.

다만 기은센상동제일차의 경우 메리츠증권이 업무수탁자를, IBK투자증권이 주관회사 및 자산관리자를 담당한다. 그라티아제일차는 70억원 ABCP는 다올투자증권이, 27억원 ABSTB는 BNK투자증권이 업무수탁자를 맡는다.

위 SPC는 크게 두 종류로 나뉜다. 기은센동대문제이차, 기은센동대문제삼차, 기은센동대문제사차의 경우 홈플러스 동대문점 일원 지상에 추진하는 주상복합 개발사업 및 홈플러스 김포점, 북수원점, 인천 가좌점, 경남 김해점 운영사업에 필요한 자금을 조달하는 게 목적이다.

반면 기은센상동제일차, 그라티아제일차의 경우 홈플러스 부천 상동점 일원에 공동주택 및 오피스텔, 판매시설 등을 개발하고 홈플러스 인천 작전점, 수원 영통점, 대구 칠곡점을 운영하는 것이 목적이다.

앞서 미래도시개발·롯데건설·IBK투자증권 컨소시엄은 기초자산인 홈플러스 동대문점·김포점·북수원점·가좌점·김해점 등 5개 점포를 총 7250억원에 매입했다. 매도자는 유경PSG자산운용이 운용하는 ‘유경PSG전문투자형사모투자신탁GMK제4호’다.

컨소시엄 구성 당시에는 IBK투자증권이 포함됐만, 이후 IBK투자증권에서 운용하던 팀이 에프엘자산운용으로 이동했다. 이번 유동화증권 발행 주관사도 에프엘자산운용이다.

(자료=금융투자업계)

◇ 홈플러스 동대문·부천상동점 일대 공동주택 개발

부동산 개발업체 더미래는 SPC 기은센동대문제일차와 지난 2021년 12월 10일 2700억원 한도의 대출약정을 체결했다. 더미래가 대출을 받은 목적은 서울 동대문구 용두동 33-1번지 일대(홈플러스 동대문점) 주상복합 개발사업 및 다른 지역의 부동산 운영사업에 필요한 자금을 조달하기 위해서다.

기은센동대문제일차(차주) 및 롯데건설은 더미래에 빌려줄 자금을 조달하기 위해 같은 날 대주단인 기은센동대문제이차, 기은센동대문제삼차, 기은센동대문제사차와 총 2700억원 한도의 ABL(자산담보부대출) 약정을 체결했다.

이후 대주단은 작년 12월 30일 기은센동대문제일차 및 롯데건설과 ‘ABL대출약정서의 변경약정(4차)’을 체결하고, 지난 3월 9일 ‘ABL대출약정서의 변경약정(7차)’을 체결했다.

작년 12월 ABL대출약정서 변경약정(4차)으로 바뀐 사항은 기존 트랜치A 대출채권을 △트랜치A-1 400억원 △트랜치A-2 65억원으로 구분한 점이다. 또한 지난 3월 체결된 변경약정(7차)으로 트랜치A-1 대출약정금을 기존 400억원에서 425억원으로 증액했고 만기일, 이자율 등 일부 조건도 변경했다.

이후 양측은 지난달 7일 ‘ABL대출약정서 변경약정(10차)’을 체결해 트랜치A-2 만기를 종전 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장했다. 이자율 등 조건도 바꿨다.

이 트랜치A-2 대출채권을 기초자산으로 해서 기은센동대문제이차는 지난달 8일 65억원 규모 유동화증권(ABSTB)을 발행했다. 이 ABSTB는 9월 5일이 만기다. 기초자산의 관리, 운용, 처분에 따른 수익으로 유동화증권을 상환하는 구조다.

지난달 13일에는 ‘ABL대출약정서 변경약정(11차)’ 체결로 트랜치A-1 만기가 종전 6월 13일에서 오는 9월 13일로 연장됐다. 이자율 등 조건도 바뀌었다. 트랜치A-1 대출채권을 기초자산 삼아서 기은센동대문제이차는 지난달 14일 425억원 규모 ABSTB을 발행했다. 만기예정일은 오는 9월 14일이다.

기은센동대문제삼차 트랜치B-1, 이달 6일 만기

또한 기은센동대문제삼차는 트랜치B 대출채권을 기초로 유동화증권을 발행했다. 트랜치B 대출채권 1395억원은 △트랜치B-1 1030억원 △트랜치B-2-1 310억원 △트랜치B-2-2 55억원으로 구성된다.

트랜치B-1 대출채권의 경우 이달 6일 만기다. 트랜치B-1 대출채권 및 부수담보권을 기초자산으로 하는 ABSTB는 이달 7일 만기가 다가온다. 차주인 기은센동대문제일차는 만기일에 대출금 전액을 일시 상환해야 한다.

트랜치B-2-1 대출채권의 경우 지난달 7일 체결된 ‘ABL대출약정서 변경약정(10차)’으로 만기가 기존 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장됐다. 이자율 등 조건도 수정됐다. 이를 기초자산으로 기은센동대문제삼차가 발행한 ABSTB는 오는 9월 5일이 만기다.

기은센동대문제사차는 트랜치C 대출채권 유동화와 관련돼 있다. 트랜치C 885억원은 △트랜치C-1 205억원 △트랜치C-2 680억원으로 구분돼 있다. 지난 3월 체결된 ABL대출약정서 변경약정(7차)를 통해서다. 만기일, 이자율, 이자기간 등 일부 조건도 변경됐다.

ABL대출약정서 변경약정(10차)에 따라 트랜치C-1 대출채권, 트랜치C-2 대출채권 만기일은 기존 6월 7일에서 오는 9월 4일로 연장됐다. 이를 바탕으로 기은센동대문제사차는 지난달 8일 각각 ABSTB를 발행했다. 만기는 오는 9월 5일이다.

“대출상환 무난해도…분양 어려워 자금 묶일 수도”

SPC 기은센상동제일차, 그라티아제일차도 리파이낸싱에 성공했다.

두 곳은 경기도 부천시 원미구 상동 540-1번지(홈플러스 부천상동점) 일원에 공동주택 및 오피스텔, 판매시설 등을 개발하고 홈플러스 인천 작전점, 수원 영통점, 대구 칠곡점을 운영하는 자금을 조달하는 게 목적이다.

차주 미래도시는 지난 2020년 10월 체결한 대출약정에 따라 기은센상동제일차로부터 원금 총 2100억원의 트랜치A 대출을, 다른 대주로부터 원금 1459억원의 트랜치B 대출을 조달했다.

그러나 트랜치A 대출 만기가 지난달 7일 도래함에 따라 기존 대출약정에 대한 변경약정을 체결했다. 이에 따라 트랜치A 대출 만기일이 오는 9월 4일로 연장됐다. 트랜치A 대출 구성도 △트랜치A-1 1550억원 △트랜치A-2 550억원으로 변경됐다.

이 대출채권을 기초자산으로 기은센상동제일차가 발행한 2100억원 규모 ABSTB는 오는 9월 5일 만기가 도래한다.

이밖에 그라티아제일차는 작년 10월 체결한 대출약정에 따라 미래도시에 원금 97억원을 대출해줬다. 이후 지난 2월 변경약정으로 대출금 97억원이 △트랜치A-1 27억원 △트랜치A-2 70억원으로 구분됐다.

트랜치A-1 대출만기는 다음달 10일, 트랜치A-2 만기는 다음달 17일이다. 또한 두 대출채권을 기초로 발행된 유동화증권의 만기는 각각 다음달 11일, 18일이다.

롯데건설은 SPC에 대한 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 맡고 있다. 기은센동대문제이차·제삼차·제사차와 기은센상동제일차, 그라티아제일차가 유동화증권 상환에 필요한 자금이 부족할 경우 그 부족 액수를 롯데건설이 빌려줘야 한다.

만약 롯데건설이 자금보충 의무를 이행하지 않거나 ‘자금보충약정의 해지 또는 해제’ 등 사유로 자금보충의무를 부담하지 않게 되는 경우, 별도 통지 없이 롯데건설이 대출원리금 등 채무 전부를 중첩적으로 인수해야 한다.

업계에서는 홈플러스라는 임차인이 있는 만큼 대출 상환이 무난히 이뤄지겠지만, 부동산 경기둔화로 개발사업 및 자금회수가 늦어지면 롯데건설의 부담이 적지 않을 것으로 내다봤다.

금융투자업계 관계자는 “홈플러스가 지급하는 임대료가 있으니 대출채권 자체는 큰 문제가 없을 것”이라며 “다만 홈플러스 부지에 주상복합, 오피스텔을 개발 및 분양하는 데 시간이 오래 걸릴 경우 롯데건설로서는 우발채무로 자금이 계속 묶이게 될 것”이라고 말했다.