청약가점 낮은 무주택자 구제한다지만…문제는 '高분양가'

지난달 분양한 서울 송파구 위례신도시 한 아파트 모델하우스에 청약자들이 줄을 서고 있다. (사진은 기사 본문과 관계 없음.

[이데일리 정병묵 기자] 올해 초 서울의 한 아파트에 청약을 넣었다 떨어진 무주택자 박모씨. 예비당첨자 명단에도 없어 보통 실망한 게 아니다. 이 아파트는 당첨자의 계약 포기와 부적격 취소로 잔여 물량이 제법 나왔고, 어이없게도 남은 물량 모두 청약통장이 없이 선착순 신청을 한 무순위 청약자들에게 돌아갔다. 미계약 물량이긴 하지만 무주택자와 현금을 쥔 다주택자가 같이 경쟁한다는 점을 박씨는 이해할 수 없었다.

정부가 실제 집이 필요한 사람들을 위한 주택 청약제도 개편안을 내놓았다. 1·2순위 청약에서 주인을 찾지 못하고 무순위 청약으로 넘어가는 물량을 현금부자나 다주택자가 아닌 실수요자가 가급적 가져갈 수 있게끔 한 것이다. 무주택자의 당첨 기회를 높인다는 점에서 좋은 정책이라고 평가받지만, 이미 서울 분양가가 엄청나게 뛴 상태에서 대출 완화 등 추가 조치가 없다면 자칫 ‘빛 좋은 개살구’가 될 수 있다는 우려도 나온다.

20일 이후 입주자모집공고 단지부터 적용

[이데일리 김정훈 기자]

최근 청약 시장은 특별·일반공급 경쟁률이 높아도 청약 자격이 ‘난수표’에 가까울 정도로 복잡하고 중도금 대출 규제가 빡빡해 부적격 당첨자와 계약 포기자가 늘고 있다. 연초 분양한 ‘홍제역 해링턴 플레이스’는 1순위 평균 경쟁률이 11대 1에 달했으나 일반 공급 물량의 70%가 계약이 이뤄지지 않았다. 결국 무순위 청약을 통해 잔여가구 배정이 이뤄졌다.

국토교통부는 이러한 문제를 개선하기 위해 투기과열지구(서울·과천·분당·광명·하남·대구수성·세종) 내 청약 예비당첨자 비율을 전체 공급물량의 현행 0.8배에서 5배로 대폭 확대하기로 했다. 100가구 단지의 경우 현재 예비당첨자수가 80명인데 이를 500명으로 늘리는 것으로 청약통장 보유 여부와 상관 없이 참여할 수 있는 ‘무순위 청약’으로 잔여 물량이 넘어가는 것을 원천 봉쇄하겠다는 것이다.

정부는 지난해부터 신규 청약 시 아파트 분양권과 입주권 소유자는 무주택자에서 제외해 유주택자로 간주하는 등 실수요자 중심으로 청약 제도를 개편하고 있다. 김은진 부동산114 팀장은 “청약 제도가 워낙 복잡해 부적격 당첨자가 늘어날 수밖에 없고 이렇게 발생한 잔여 물량이 대거 무순위 청약으로 넘어가고 있는 상황”이라며 “예비당첨자를 공급 물량의 5배수 정도로 책정하면 잔여 물량이 무순위 청약까지 넘어가는 일은 잘 발생하지 않을 것”이라고 말했다.

분양가 너무 비싸…‘그림의 떡’ 우려도

다만 무주택자에게 청약의 길을 확대했다지만, 청약제도 자체가 복잡하고 난해해 까다로워 전문가들도 헷갈리는 사례가 많은 게 현실이다. 올 들어 부적격자가 급증한 이유도 이 영향이 크다. 국토부가 일반인 대상으로 발급한 청약제도 설명자료는 무려 150페이지가 넘는다.

더 큰 문제는 결국 집값이다. 웬만한 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 2000만원을 넘어 2500만원대에 육박하기 때문에 무주택자 대다수는 대출을 통하지 않고서는 자금 조달이 불가능하다. 특히 분양가 9억원을 넘는 단지는 중도금 대출이 안 돼 예비청약자 수를 늘리더라도 실제 서민 무주택자들에게 얼마나 돌아갈 수 있을 지 미지수다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 조치로 다주택자의 ‘줍줍’ 현상을 어느 정도 막을 수 있겠지만 분명 한계가 있다”며 “예비당첨자들 입장에서는 분양가가 지나치게 높은데다 대출길이 막혀 있어 잔여 물량이 그림의 떡이 될 수 있다”고 지적했다. 함 랩장은 또 “고가 주택 기준이 법적으로 9억원에 맞춰져 있어 이 기준을 조정하기는 현실적으로 어렵지만, 무주택자 중에서도 진짜 실소유자, 가령 몇살 이상 생애 최초 주택구입자들에게는 대출 요건을 대폭 완화해주는 등의 보완책이 필요하다”고 설명했다.