'입주 큰 장' 서는 강남권…주변 집값·전셋값 더 빠질라 '비상'

[이데일리 오희나 기자] 금리 인상과 거래절벽 등으로 집값이 가파르게 하락하는 가운데 내년부터 강남권이 본격적인 ‘입주큰 장’에 들어가면서 집값 하락과 미분양 확산에 ‘적신호’가 켜졌다. 매수 심리 위축에 입주 폭탄까지 맞으면 매매·전셋값 동반 하락세가 나타날 수 있어서다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.

18일 이데일리가 부동산R114에 의뢰한 아파트 입주 예정 물량에 따르면 서울 강남구에는 내년 6371가구, 2024년 6702가구 입주가 예정돼 있다. 서울시 25개 자치구 가운데 입주 물량이 가장 많다. 여기에 내년 3320가구 입주가 예정된 서울 서초구 물량을 포함하면 강남권 물량은 더 늘어난다.

내년 2월 입주하는 강남구 ‘개포프레지던스자이’ 3375가구를 시작으로 같은 해 8월 서초구 ‘원베일리’ 2990가구, 2024년 1월 매머드급 단지인 강남구 ‘개포 디에이치퍼스티어아이파크’ 6702가구가 들어서면 2년 새 강남4구(강남·서초·강동·송파)에서만 2만389가구 입주 물량 ‘큰 장’이 선다. 특히 이들 단지는 강남·서초 등 실수요자가 선호하는 단지인 만큼 인근 지역에 미치는 파급력이 상당할 것으로 전망된다. 대단지 입주가 이어질 예정이어서 인근 지역 전세가와 집값 하락이 가속화할 수 있다는 의미다.

실제로 개포프레지던스자이는 개포주공아파트 4단지를 재건축한 단지로, 지난 2020년1월 분양 당시 1만5000명이 청약해 평균 65대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 래미안 원베일리는 신반포3차·경남아파트 재건축 단지로, 청약 경쟁률은 평균 161.23대 1를 기록한 바 있다. 일반분양가가 3.3㎡당 평균 5653만원으로 분양 당시 역대 최고 수준임에도 청약수요가 대거 몰렸다. 개포주공1단지를 재건축하는 ‘디에이치퍼스티어아이파크’는 일반분양만 1235가구에 달하는 메머드급 단지다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

통상 대단지 신축 아파트가 입주를 준비하면 그 단지는 물론, 일대 구축 아파트, 인근 지역 단지까지 전세 하락 현상이 나타난다. 입주 물량이 급증하면 전세시장이 직격탄을 맞고 전세시장에서 수요를 맞추지 못하면 매매시장도 동반 하락한다. 지난 2018년12월 9510가구가 입주한 송파 헬리오시티가 대표적이다. 입주 당시 송파구뿐만 아니라 강남구·서초구·강동구까지도 전셋값 조정이 이뤄졌다. 특히 최근 금리 인상, 거래절벽으로 전셋값·집값이 동반 하락하는 상황에서 대규모 입주가 들어서면 하락세가 가속할 수 있다. 실제로 부동산원에 따르면 올 들어 강남의 전세값은 -1.17% 하락했다. 서초 전세값 또한 -0.80% 하락세를 기록 중이다. 매매 가격도 하락세를 면치 못하고 있다. 강남은 올 들어 -0.53% 하락하고 있다. 서초는 올해 0.32% 상승세를 기록 중이지만 지난 8월 이후(8월15일) 9주 연속 하락세다.

여경희 부동산R114 연구원은 “강남권 입주장이 열리면 강남뿐만 아니라 주변지역까지 타격을 받는다”며 “입주가 몰리는 시점에서 전세값이 낮아질 가능성이 크고 전세가가 낮아지면서 매매가격에도 영향을 미칠 수 있다”고 말했다. 특히 “대규모 단지가 입주하면 인근 전세 수요자가 이사를 오고 그쪽에서 발생하는 공실을 단기간 메워야 하는 상황이 벌어진다. 최근에는 전세 세입자를 찾기 어려운 시장이어서 더 애를 먹는다”며 “강남구 입주장이라 해도 서초, 송파 지역 거주민들이 움직이는 거라 실질적으로 인근 지역 전셋값·집값에 큰 영향을 미칠 수 있다”고 덧붙였다.