오피스텔 안되면 레지던스로…여의도 재건축 '궤도 수정'

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 정다슬 기자] 서울시가 주상복합건물을 지을 때 꼭 채워야 하는 비주거용 시설에 주거용 오피스텔을 인정하지 않기로 하면서 주상복합 재건축을 추진하던 아파트 단지들이 난관에 부딪혔다. 서울에서 주상복합단지를 짓기 위해서는 연면적의 30%를 비주거용 시설로 채워야 하는데 더이상 오피스텔로 이 비율을 채울 수 없게 됐기 때문이다. 오피스텔은 건축법상 주거가 아닌 업무시설(비주거용)로 분류되고 있다.

이렇게 되자 최고 49층짜리 주상복합단지 재건축을 추진하고 있는 서울 여의도 공작아파트는 오피스텔 대신 생활숙박시설인 서비스드 레지던스를 넣어 의무비율을 채우려고 하고 있다. 오피스·상가보다는 분양위험성이 적기 때문이다. 그러나 레지던스 역시 주거용 부동산이라는 점에서 상업지역을 활성화하려고 했던 서울시의 조례 개정 취지가 무색해졌다는 지적도 나온다.

공작아파트 ‘오피스텔’ 대신 ‘레지던스’로

영등포구청에 따르면 여의도 공작아파트는 최근 오피스텔 대신 ‘생활숙박시설’을 짓는다는 내용의 재건축 정비구역 지정 및 정비계획안을 제출했다. 이 정비계획안은 오는 20일까지 주민 의견을 청취하기 위한 공람을 하고 있다.

정비계획안에 따르면 현재 12층, 373가구 규모의 공작아파트는 재건축 후 공동주택(아파트) 634가구와 생활숙박시설 455실, 부대복리시설, 업무시설, 판매시설 등이 들어선 주상복합건물로 거듭난다.

당초 공작아파트는 지난해 6월 아파트 650가구와 오피스텔 385실, 상업·업무시설이 결합한 최고 49층 주상복합단지를 조성하는 정비계획을 서울시에 제출했다. 그러나 수정 정비계획안에서는 오피스텔이 사라지고 대신 생활숙박시설(서비스드 레지던스) 455실이 들어섰다. 생활숙박시설은 일반 거주시설과 크게 다르지 않지만, 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 분양을 받을 때 청약통장도 필요 없고 분양권 전매 제한 규제도 적용받지 않는다. 특히 오피스텔 투자가 과열되자 정부가 오피스텔 분양권에도 전매 제한을 하는 등 규제에 나서면서 생활숙박시설은 수익형 부동산 투자의 대안으로 떠오르고 있다.

여의도 수정아파트 역시 정비계획 수정을 검토하고 있다. 앞서 수정아파트 재건축 조합설립추진위원회는 지난해 6월 서울시에 용적률 600%가 적용된 최고 49층 규모로 아파트 664가구와 오피스텔 301실을 짓는 내용의 재건축정비계획안을 제출했다. 그러나 서울시가 지난해 9월 새 용도용적제 기준에 맞게 오피스텔을 제외한 업무·상업시설 연면적 비율을 30% 확보한 내용으로 재건축 정비계획을 수정해야 한다며 도시계획위원회 상정을 하지 않자 결국 ‘백기’를 들고 정비계획 변경에 나섰다.

‘꼼수 건립’ 아니냐…“조례 개정 취지 무색”

이 같은 규정은 여의도 공작·수정아파트뿐만 아니라 주상복합단지 건립을 추진하고 있는 초기 재건축 아파트에 모두 적용된다. 여의도에서는 1970년 중·후반에 지어져 재건축 연한을 맞은 서울·공작·수정·초원(일부)아파트가 상업지역에 자리 잡고 있고, 여의도 옛 MBC 부지도 대규모 주상복합단지로 개발을 추진하고 있다.

일각에서는 서울시가 상업지역 활성화를 위해 오피스텔을 비거주용 시설로 인정하지 않기로 한 상황에서 생활숙박시설 건립은 또 다른 ‘꼼수’라는 지적도 나온다. 서울시가 조례 개정을 한 것 역시 주거용 오피스텔로 상업·업무시설 비율을 채우는 현상이 만연하는 부작용을 우려했기 때문이다. 그러나 주거용 오피스텔로 의무비율을 채우는 것이 불가능해지자 또 다른 주거용 시설인 생활숙박시설을 대신하려는 움직임이 나타나고 있는 것이다.

업계에서는 경기 침체로 상가·오피스 등에 대한 분양 위험이 큰 상황에서 주거용 부동산 개발은 어쩔 수 없다고 항변한다. 젠스타에 따르면 지난해 4분기 기준 서울 오피스 시장 공실률(빈 사무실 비율)은 전분기 대비 1.4%포인트 상승한 9.7%로 2003년 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 실제 서울시는 이번 조례 개정에서 오피스텔을 비주거용 시설로 인정하지 않기로 한 것 외에도 비주거용 비율을 400%까지 채울 경우 상업지역 내 상한 용적률 800%를 모두 활용할 수 있는 길을 열었다. 그러나 공작·수정아파트 모두 이 같은 제도를 활용하기보다는 분양 위험을 낮추는 쪽을 택했다.

서울시 관계자는 “생활숙박시설이 비주거용 시설인 것은 맞다”면서도 “해당 지역에 생활숙박시설이 그만큼 필요한지 등 정비계획(안)을 면밀히 검토해볼 것”이라고 말했다.