전가의 보도된 조세정책…부동산 경기 따라 ‘왔다갔다’

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 정다슬 기자] 2013년 서울 강서구 마곡지구에서 4억원대 초반에 분양한 ‘마곡엠밸리 7단지’(전용면적 84.95㎡). 5년이 흐른 지난 3월 이 아파트는 9억 9500만원에 팔렸다. 집값이 분양가 대비 2배 이상 올랐지만 이 아파트 분양자는 양도소득세를 단 한 푼 내지 않아도 된다. 정부가 2013년 4월 1일부터 그해 12월 31일까지 매매가격 6억원 이하 또는 전용 85㎡ 이하 1가구 1주택자의 주택(주거용 오피스텔 포함)을 취득한 경우 5년간 양도세를 전액 면제하기로 했기 때문이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 침체하자 정부가 경기 부양책으로 내놓은 극약 처방이었다.

이처럼 우리나라 역대 정부는 부동산 조세 정책을 부동산 경기를 조정하는 수단으로 활용해왔다. 그러나 이러한 냉온탕 정책은 결과적으로 부동산시장을 왜곡시키고 롤러코스터처럼 출렁거리게 했다.

특히 많은 전문가들은 역대 정부가 정책적 부담이 큰 보유세(재산세·종합부동산세)보다는 거래세(취득세·양도세)를 통해 부동산시장을 조정하려고 하면서 부동산 세제의 구조적인 문제를 일으켰다고 지적한다. 전체 자산에서 부동산 비중이 큰 우리나라의 특성상 부동산 보유세 개편은 더 많은 이들의 조세 저항을 야기할 것으로 판단했다는 것이다. 반면 거래세는 주택을 사고 팔 때 부과되는 만큼 이에 대한 부담이 훨씬 더 적은 편이다. 그 결과 취득세 등 거래세는 주택 가격의 1%가 넘지만 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 집값의 0.1~0.3% 정도에 불과하게 됐다.

그러나 취득·양도 시점에 따라 조세 부담 규모가 달라지면서 과세 불공평성을 일으키고, 결과적으로 정부 정책에 대한 신뢰를 떨어뜨리게 된다. 거래세에 따라 부동산시장이 과도하게 위축되거나 폭등해 시장 자체가 왜곡되는 결과를 낳기도 한다.

보유세 개편이 본격적으로 도마 위에 오른 시기는 노무현 정부 때다. 김대중 정부가 외환위기 이후 경기 부양을 위해 부동산 시장 활성화 대책을 쏟아낸 결과 2000년 초부터 집값이 급등하자 노무현 정부는 2003년 10·29 대책을 통해 개인이 전국에 보유하고 있는 부동산 가액을 합산해 일정액 이상이면 세금을 부과하는 종부세를 처음으로 도입했다.

종부세가 과연 부동산시장을 안정화시키는데 효과를 발휘했는가. 이에 대해서는 의견이 엇갈린다. 종부세의 효과가 미비하다고 주장하는 이는 노무현 정부가 꺼내든 각종 규제에도 불구하고 주택시장이 안정되지 못했다고 지적한다. 실제 한국감정원에 따르면 2003~2007년 전국 주택 매매가격은 연평균 4.2% 올랐다. 특히 강남권은 상승률이 20%대에 달하기도 했다.

반면 당시 대내외 시장 상황을 고려해야 한다는 의견도 있다. 글로벌 경제 호황으로 우리나라 1인당 국민소득은 2003년 1만 4211달러에서 2007년 2만 3061달러로 연평균 12.9% 증가했다. 자연히 주택 수요도 늘어났다. 여기에 시장금리 2005년 이후 3% 이하로 안정되는 등 유동성이 풍부해졌다.

현재는 2014년 이후 최근 4년간 주택 공급이 충분히 이뤄진 상태다. 시중금리 역시 지속적으로 오르고 있다. 이런 상황에서 부동산 세제 개편은 과거 노무현 정부 때보다 더 훨씬 큰 영향을 줄 가능성이 크다는 전망이 나온다. 함영진 직방 데이터랩장은 “보유세가 오르고 거래세가 내리면 집을 계속 보유하기 보다는 팔아야 하겠다는 이들이 많아질 것”이라면서도 “다만 주택 구매 및 양도 결정 시 해당 주택의 향후 가치 상승 등을 고려하기 때문에 지역별 양극화는 더욱 심해질 수 있다”고 전망했다.