[최인용 세무사의 절세 가이드]1세대 1주택 비과세 유의사항

최인용 가현택스 대표세무사

[최인용 가현택스 대표세무사] 자산의 취득, 보유와 처분에는 세금이 있다. 특히 부동산은 취득과 보유 처분시에 세금을 내야 하는데 부동산 중 주택, 특히 일정한 요건을 갖춘 1주택에 대해선 비과세된다. 이를 활용하면 주택을 처분할 때에도 양도소득세를 내지 않고 매매차익을 얻을 수 있다.다만 비과세의 적용은 세법상 엄격히 적용된다. 1세대 1주택 비과세를 쉽게 생각하고 주택을 먼저 처분했다가 생각지도 못한 큰 세금을 내는 경우가 많다. 따라서 비과세의 요건은 조세전문가와 상담한 후 진행하는 것이 필요하다. 경우에 따라 1주택 뿐만 아니라 2주택이나 다주택자의 경우에도 비과세를 적용받을 수 있기 때문이다.

① 1세대 1주택 `비과세` 요건을 정확히 알아야 한다

1세대가 양도일 현재 국내에 9억원 이하의 1주택을 보유하고 있는 거주자로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 비과세된다. 1세대가 보유한 1주택에 대한 비과세이므로 부모가 각각의 명의로 한 채씩 갖고 있는 경우엔 비과세 적용이 되지 않는다. 자녀 몰래 주택을 증여해 비과세가 적용되지 않은 경우도 있으므로 세대원이 다른 주택이 있는지 반드시 확인할 필요가 있다. 주민등록등본상 같은 주소로 돼 있는 부모나 친척 등의 세대원이 주택이 있는지도 확인이 필요하다. 주택가격도 중요하다. 비과세는 9억원 이하의 주택에만 해당된다. 9억원 초과분에 대한 비율만큼 과세가 된다. 그러나 장기보유공제는 80%까지 인정되므로 고가주택도 1주택에 해당하면 양도소득세를 비교적 적게 낼 수 있다.

② 2년 이상 보유한 경우에는 비과세를 적용한다

양도세 비과세를 받기 위해선 2년 이상 보유하는 것이 원칙이다. 해당주택에 거주를 하지 않더라도 2년간 보유하면 된다. 그러나 공공사업 수용이나 취학, 질병 치료 등 일정한 요건을 갖춘 경우에는 2년 보유가 되지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있다.

③ 2주택자도 비과세를 적용받을 수 있다.

이사를 가기위해 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 양도세가 비과세된다. 새 집을 사고 3년 내에 종전주택을 처분하면 양도세가 과세되지 않는다. 최근 수도권 공공기업의 지방 이전으로 이사하는 경우에는 5년내에 기존 주택을 팔면 양도세가 과세되지 않는다. 상속으로 인한 2주택도 상속받은 주택이 아니라 상속인의 기존주택을 먼저 파는 경우에는 비과세가 적용된다.

가족이 합쳐져서 2주택이 되는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있다. 혼인으로 인해 남과 녀가 갖고 있던 집이 두 채가 되는 경우에 혼인한 날로부터 5년내에 한 채를 팔게 되면 비과세를 적용받을 수 있다. 또한 부모를 부양하는 경우에도 5년 이내에 팔게 되면 비과세를 적용받을 수 있다. 부모를 부양하면 상속공제도 가능하므로 절세를 위해서는 합가도 유리할 수 있다. 이외에도 도시지역 이외의 농·어촌주택을 포함해 2주택이 되는 경우에도 비과세가 가능하다.

④ 다주택자도 비과세를 적용받을 수 있다

다주택자의 경우 출가한 자녀 등에게 일부를 증여하는 방법을 통해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 비과세의 판단은 주택의 처분시점에 하므로 처분시점에 1주택이 된다면 비과세를 적용받을 수 있게 된다. 특히 임대주택의 경우에는 임대주택 이외의 거주주택은 비과세를 적용받을 수 있다.

1세대 1주택 비과세는 면제되는 금액이 커서 추징되는 사례가 매우 다양한 만큼 세무적 판단도 까다로운 편이다. 따라서 비과세라고 하더라도 꼭 팔기 전에 상담이 필요하다. 팔고 난 다음에는 비과세 요건을 갖추기 어렵기 때문이다.