[대박땅꾼의 땅스토리]맹지 투자 시 지가 높이는 비책은

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] ‘맹지란 도로와 맞닿은 면적이 없는 토지’를 말한다. 건축법에서는 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축할 수 없다. 이런 토지들은 상대적으로 지가가 낮을 수밖에 없다. 그래서인지 일부 투자자들은 일부러 맹지에만 투자한다. 자신들만의 방법으로 맹지 탈출을 해 지가를 상승시켜 되팔 수 있기 때문이다. 물론 일반투자자들이 무턱대고 맹지 투자를 하면 10중 8~9는 낭패를 보기 십상이다. 그럼 고수들이 맹지 탈출을 꿈꿀 수 있는 몇 가지 조건들을 들여다보자.

첫번째, 맹지와 접한 땅이 국유지면 가능성 있다

필자는 부안에 답사를 다니다가 마음에 드는 토지를 찾았다. 문제는 지적도 상 2차선 도로와 필자가 점찍어둔 논 사이에 기다랗게 누군가의 땅이 있던 것이다. 필자가 점찍은 토지는 맹지였다. 이렇게 지적도 상 맹지임을 발견하면 대부분은 투자를 고사한다. 그러나 필자는 소유자를 확인해 보기로 했다. 정말 다행스럽게도 중간에 낀 다른 토지의 소유자는 대한민국 정부였다.

만약, 해당 토지의 소유자가 개인이라면 맹지 투자는 포기하는 편이 낫다. 오히려 지주에게 시세의 2~3배를 주고 토지를 사 맹지를 탈출하거나 토지 사용 승락서를 받는 편이 맹지 탈출의 가능성이 크다. 하지만 지주가 국가일 경우에는 이야기를 한번 해봄 직하다. 해당 지자체에 지번을 불러주고 국유지임을 확인한 후 내가 투자하고자 하는 땅에 건축할 수 있는지를 물어보자. 지자체에서는 가능여부를 상세히 알려준다.

두번째, 맹지에 붙은 도랑은 맹지 탈출 가능성을 열어준다

현장에서 토지 옆에 풀로 뒤덮인 도랑이 있는 경우가 있다. 이 도랑 때문에 남의 토지를 밟고 지나가야 하는 경우가 있다. 이런 경우의 토지는 맹지로 볼 수 있기에 일반투자자는 큰 실망을 하고 만다. 하지만 본래의 기능을 상실한 폐도랑인 경우에는 이야기가 달라진다. 혹은 지적도 상 ‘구거(도랑)’로 표시돼 있는 경우도 마찬가지다.

구거는 구거 점용허가를 받아 파이프관을 매립해 땅을 메우고 진입로나 도로를 만들 수 있다. 이렇게 되면 구거가 있었을 때 맹지인 땅은 도로가 붙은 땅이 된다. 이어 건축할 수 있는 토지가 된다. 이렇게 맹지 탈출을 한 토지는 2~3배가량 시세가 뛴다다.

하지만, 반드시 점용허가 절차를 받아야 하는데 이를 받지 않으면 훗날 지자체에서 나와 구거를 원상복구 하라고 할 수 있다.