[대박땅꾼의 땅스토리]악질 기획부동산의 특징과 예방법

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 얼마 전 제주에서는 사상 최대의 기획부동산 사건이 밝혀졌다. 200억대의 피해액과 피해자는 1000여 명으로 알려진 이 사건은 역대 최대 기획부동산 사건이라고 알려졌다. 경찰이 난항을 겪고 있는 부분은 피해자 중에는 자신이 피해자가 아니라고 생각하는 사람이 있어 설득하는데 시간이 걸린다는 사실이다. 짧은 뉴스였지만 피해자들의 참담한 심정을 간접적으로나마 느낄 수 있었다.

이번 칼럼의 제목을 ‘악질 기획부동산’이라 정해놓은 것은 사실 ‘기획’이라는 단어 자체가 잘못된 것은 아니기 때문이다. 다만, 기획부동산의 부정적 이미지는 그간 그들을 뒤따르던 각종 수식어 때문이다. 기획부동산을 이용하더라도 정말 제대로 된 땅이거나, 불만족스럽지 않은 안전한 공동투자 방식을 이용해 투자자들은 솔직히 자신들이 결국에는 기획부동산을 이용했다고 전혀 생각지 못한다. 그러다 보니 성공사례는 적고 피해사례가 더 많이 보이는 이유이기도 하다.

그렇다면 악질기획부동산이라는 것은 무엇이고 어떤 마케팅을 펼치는지 알게 된다면 ‘피해사례’에서 한 발자국 멀어질 수 있지 않을까.

우선, 제주도 기획부동산 사례에서도 볼 수 있듯 이들은 ‘다단계’의 특성을 보인다. 해당 회사에 취직한 직원이 1차로 토지를 사들인 후, 2차로 지인 등을 소개해 투자를 권유한다. 그리고 이들이 또 다른 지인을 이끌어 올 수 있도록 하는 다단계의 형식인 셈이다.

투자자들을 모집할 때 전화로 입금을 유도한다든지, 회사 내방 요청 시 1회 방문에서 끝을 내려고 한다. 요즘은 상대적으로 경계심 많은 투자자가 많아 전화계약을 피하기 때문에 강남 테헤란로에 근사하게 차린 사무실로 투자자를 안내하는데(사실 사무실이 있어 보이고 없어 보이고는 중요하지 않다) 이렇게 방문한 투자자에게 곧장 계약을 유도하는 것이다. 만약 지번도 보여주지 않는다면 그냥 나와도 될 듯하지만 실제로 겪어보면 쉬운 일은 아니다.

원래 눈뜨고 코 베는 법이다. 잔뜩 경계해도 마음먹으면 눈, 코, 입을 다 베어 갈지 모르는 노릇이다. 그러나 손 놓고 당하기만 할 수는 없다. 적어도 이 칼럼을 읽거나, 필자의 책을 읽은 사람이라면 단 3가지는 지키어 투자할 때 주의를 기울여야 한다.

첫째는 기획부동산에서 말하는 개발 호재가 확실하냐는 점이다.

그나마 언론에서 이야기하는 개발 호재도 주의해야 하는 시점인데 고급정보라고 하며 투자를 권유하는 경우가 존재한다. 객관적으로 생각해보면 ‘그렇게 고급정보를 왜 나에게까지 알려주는지’를 의심해 봐야 한다.

둘째는 개발 호재가 확실하다고 해서 안전한 것은 아니다.

내가 투자할 땅이 투자가치가 있는지를 확인해야 한다. 즉, 주변이 아무리 좋아진다고 해도 도로 없는 땅은 비싼 맹지일 뿐이다. 또, 투자하려는 곳에 어떤 형식으로 투자하게 되는지 아는 것도 중요하다. 필자가 여러 번에 걸쳐 지분투자를 조심하라 하는 것은 자칫 부동산을 마음대로 개발하기도 어렵고, 개별등기가 되었다고 하더라도 지분을 다시 투자하고 싶어하는 이들이 없기 때문이다.

세 번째는 개발 호재가 확실하고 투자가치가 있는 땅이라고 한다면 ‘시세확인’은 필수라는 점이다.

아무리 좋은 땅이라고 해도 시세 확인도 하지 않은 채 비싸게 사면 무슨 이득이 있단 말인가. 투자라는 것은 결국에 이익을 얻기 위함인데, 내가 비싸게 사는 것인지 아닌지를 확인하지 않는다면 투자한 금액까지 시세가 오를 때까지 기다려야 한다. 기다림의 시간은 길어지고 결국 타이밍을 놓치게 되는 것이다.

적어도 이 3가지를 마음에 문신처럼 새기고 실제로 현지를 찾고 현지 부동산의 시세도 알아보며 호재의 분위기가 어떤지를 알고 투자하는 것과 그 어마어마한 인맥만 믿고 투자하는 것은 전혀 다른 결과를 가져온다. 악질 기획부동산을 피하고 싶다면 자신이 꼼꼼해지는 방법밖에는 없다는 것을 명심하자.