‘지분쪼개기’로 재개발조합 설립에 동의…대법 “탈법행위에 해당”

[이데일리 박정수 기자] 이른바 ‘지분쪼개기’ 방식을 통해 인위적으로 토지 등 소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 탈법행위에 해당한다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원(사진=이데일리 방인권 기자)

대법원 제2부(주심 대법관 천대엽)는 재개발구역 내 주민이 성북구청과 주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 주택재개발정비사업조합 설립인가 처분 취소 소송 상고심에서 원고 승소판결한 원심을 확정했다고 11일 밝혔다.

주식회사 A종합건설 등은 2008년 7월부터 2018년 11월까지 주택재개발 사업시행예정구역(서울 성북구 장위3동) 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 그 가운데 194명의 지분이 토지는 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하), 건축물은 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과했다.

하지만 성북구청장은 2019년 5월 토지 또는 건축물 소유자 512명 가운데 391명의 동의(동의율 76.37%)가 있었다고 보아 조합설립을 인가하는 처분을 했다. 원고들(이 사건 사업시행예정구역 내 거주하는 주민들)은 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻지 못했다고 주장하면서 조합설립인가 처분의 취소를 구했다.

즉 건설회사가 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 해 임직원 등 밀접한 관계에 있는 사람들의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식(지분쪼개기)을 통해 인위적으로 토지 등 소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 함으로써 재개발조합을 설립했다는 것이다.

1심에서는 A종합건설이 인위적으로 토지 등 소유자의 수를 늘리기 위해 토지와 건축물의 소유자를 달리하는 방식, 즉 소위 ‘지분쪼개기’ 방식을 사용했다고 인정할 증거가 없다며 원고 패소판결했다.

그러나 2심에서는 판결이 뒤집혔다. 2심 재판부는 “A종합건설이 토지 또는 건축물의 과소지분을 그 임직원이나 지인 등에게 명의신탁하거나 통정해 형식적으로 매매, 증여 등을 원인으로 해 소유권이전등기를 마치는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 방식으로 토지 등 소유자 수를 인위적으로 늘렸다”며 “그 토지 등 소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 했다고 인정할 수 있다”고 설명했다.

특히 “구 도시정비법에서 정한 동의율 요건을 잠탈하기 위해 위와 같은 ‘지분 쪼개기’ 방식으로 늘어난 토지 등 소유자들은 재개발사업에 대한 자유로운 의사결정권을 행사할 수 있는 토지 등 소유자에 해당한다고 할 수 없다고 봐야 한다”며 “따라서 그 토지 등 소유자들은 재개발조합설립에 관한 동의율 요건을 산정함에 있어서 전체 토지 등 소유자의 수 및 동의자 수에서 각각 제외함이 타당하다”고 판시했다.

대법원도 원심 판결에 수긍하고 상고를 기각했다. 대법원은 “오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하기 위한 목적 등으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 해 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통해 인위적으로 토지 등 소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다”고 설명했다.

실제 A종합건설의 지분 쪼개기로 인해 증가한 토지 등 소유자 209명 가운데 194명의 거래가액은 1만~60만원에 불과했다. 또 그 가운데 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표소유자로 선임돼 조합설립에 관한 동의서를 제출한 사실 등을 인정했다.

대법원은 “탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기, 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 등 관련 사정을 종합해 개별 사안에 따라 구체적으로 판단해야 한다”며 “위와 같이 늘어난 토지 등 소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어서 전체 토지 등 소유자 및 동의자 수에서 제외돼야 할 것”이라고 판시했다.