재건축 누르니 리모델링 '속속'..옥수 '극동' 개포 '대치' 첫삽 준비

△아파트 리모델링이 재건축 대안으로 떠오르고 있다. 서울 강남구 청담동 청구아파트를 리모델링해 2014년 입주한 ‘청담 아이파크’ 전경. [사진=이데일리DB]

[이데일리 원다연 기자] 내년 재건축 초과이익 환수제 시행과 재건축 단지의 조합원 지위 양도 금지 등 재건축 단지가 정부의 전방위적 규제 타깃이 되면서 리모델링 사업이 주목받고 있다. 현재 서울·수도권에서는 40여개에 달하는 단지가 리모델링을 추진하며 사업 단계를 속속 밟아나가고 있다. 사업에 속도가 붙으면서 해당 아파트 단지의 매맷값 상승 기대감도 커지고 있다.

시공사 선정·건축심의 잇달아 …수도권 40곳에서 리모델링 추진

서울 성동구 옥수동 옥수극동아파트는 지난달 16일 쌍용건설을 리모델링 시공사로 선정했다. 1986년에 준공된 이 단지는 용적률이 219%에 달해 재건축이 아닌 리모델링으로 사업 방향을 정한 후 사업에 속도를 내고 있다. 현재 지하1층~지상 15층 8개동 900가구 규모의 옥수극동아파트는 용적률 305%를 적용받아 지하5층~지상 18층 총 1035가구로 탈바꿈하게 된다.

리모델링은 건물을 전면 철거하지 않고 구조를 유지한 채 층수를 올리거나 구조를 변경하는 정비 방식으로 준공 30년이 넘어야 연한을 충족하는 재건축과 달리 준공 후 15년이 지나면 사업 추진이 가능하다. 사업 절차도 ‘조합 설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주 및 착공→입주’로 재건축에 비해 간단하다는 것이 장점으로 꼽힌다.

부동산114 집계에 따르면 올해 2분기 기준 옥수극동아파트와 같이 리모델링을 추진하고 있는 단지는 서울·수도권에서만 40곳, 2만 1301가구에 달한다. 특히 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에서 사업을 추진 중인 단지만 17곳, 7180가구 규모다. 2005년 첫 준공(용산 이촌동 대림로얄아파트) 이후 현재까지 서울에서 리모델링 사업을 통해 완공된 전체 단지(13개)를 뛰어넘는 수준이다.

서울에서 리모델링을 추진하고 있는 단지 가운데 가장 규모가 큰 곳은 개포동 대치2단지로 리모델링을 통해 현재 1753가구를 2015가구까지 늘린다는 계획이다. 이 아파트 리모델링 조합 관계자는 “관할 구청에 도시계획 자문을 받고 서울시의 심의를 기다리고 있다”며 “내년 상반기에 건축심의, 하반기에 행위허가를 마무리하면 2019년 상반기에는 이주를 시작할 수 있을 것 같다”고 말했다. 이밖에 강남권에서는 대치동 현대1차(120가구), 둔촌동 현대1차(498가구), 오금동 아남(299) 등이 리모델링 행위허가를 밟은 상태다.

서울을 제외하고 리모델링이 가장 활발하게 진행되고 있는 분당신도시에서도 최근 건축심의를 통과한 단지가 나왔다. 정자동 한솔마을5단지는 지난 8월 성남시로부터 건축심의를 받아 기존 1156가구에서 1255가구로 재탄생하게 된다. 구미동 무지개마을4단지와 정자동 느티마을3·4단지도 이달 안전성 검토 결과를 기다리고 있다. 이근우 현대산업개발 도시재생팀 부장은 “2000년대 이후 지어진 아파트의 경우 안전성이 높아 점차 리모델링을 택하는 단지가 많아질 수밖에 없어 시장이 확장될 것”이라고 말했다.

재건축 규제 반사이익…“지자체 지원 늘려야”

최근 연이은 부동산 대책으로 규제 타깃이 된 재건축과 달리 리모델링 사업은 각종 규제에서 자유롭다는 점도 사업에 탄력을 더하고 있다. 재건축 추진 단지는 올 연말까지 관리처분인가 신청을 하지 못하면 초과이익에 대한 분담금을 내야 하지만, 리모델링은 초과이익 환수제 적용을 받지 않는다. 또 8·2 부동산 대책에 따라 서울 등 투기과열지구 내에서는 재건축 단지의 조합원 지위 양도(입주권 전매)가 제한되는 반면 리모델링은 지위 양도에도 제한이 없다.

리모델링에 따른 시세 상승 효과도 적지 않다. 서울에서 리모델링을 통해 가장 최근 준공된 강남구 청담동 ‘청담아이파크’의 경우 지난 8월 전용면적 110㎡형이 14억원에 거래됐다. 리모델링 전 평형인 전용 84㎡형이 7억원 안팎에 거래된 것과 비교하면 평균 2억 7000만원의 분담금을 더해도 리모델링을 통해 44% 이상의 자산 증대 효과를 본 셈이다. 리모델링을 통해 2011년 입주한 도곡동 ‘도곡쌍용예가’(옛 동신아파트) 전용 107㎡형(기존 84㎡형) 거래가는 11억 2700만원(8월 기준) 수준으로 단지와 바로 붙어있는 입주 1년차 ‘한라비발디’(전용 84㎡형 11억 5000만원)와 큰 차이가 없다.

전문가들은 활성화 초기 단계에 들어선 리모델링 사업을 더욱 확산하기 위해서는 재건축 단지에 뒤쳐지는 사업성을 일정 정도 담보할 수 있도록 행정적 지원이 뒷받침돼야 한다고 지적한다. 통상 리모델링은 평면의 한계로 재건축과 비교해 사업 후 아파트 가치가 재건축의 90% 수준으로 평가돼서다. 이동훈 리모델링협회 정책법규위원장은 “재건축 연한이 30년으로 단축되면서 노후 단지가 정비사업 추진 시점에 재건축과 리모델링을 놓고 고민하는 경우 지금까지 추진 사례가 많은 재건축으로 기울 수밖에 없다”며 “리모델링 조합 설립 시점까지 지자체의 동의서 징구 비용 등을 지원하고 심의 절차 등도 효율적으로 진행해 사업 기간을 단축하는 게 사업성을 끌어올리는 방안이 될 수 있다”고 말했다.