자산가격 하락 본격화…거품 꺼지는 대체투자

고금리 여파가 본격 반영되면서 대체투자 시장 투자수익률이 마이너스로 돌아서고 있다.(사진=이데일리 방인권 기자)

[이데일리 마켓in 김형일 기자] 고금리 여파가 본격 반영되면서 대체투자 시장 투자수익률이 국내외 할 것 없이 마이너스로 돌아서고 있다. 비교적 공실률이 높지 않았던 국내 부동산 투자 건들마저 조정에 들어갔으며 이미 조정을 지속하던 해외 대체투자 건들은 손실이 더 깊어지고 있다. 해외 부동산펀드는 물론 국내 부동산펀드까지 투자 손실이 본격화 할 것이라는 우려가 커지고 있다.

15일 펀드평가사 KG제로인에 따르면 해외 부동산 펀드 수익률은 지난 2022년 0.55%에서 작년 마이너스(-)11.87%로 곤두박질쳤다. 해외에 비해 상대적으로 선방한 국내 부동산 펀드 수익률(공모 기준) 역시 같은 기간 12.47%에서 0.19% 손실로 돌아섰다.

올해 역시 비슷한 분위기다. 해외 부동산형 펀드의 경우 올 들어 전날까지 2.96% 손실을 냈고, 국내 부동산 펀드 역시 같은 기간 0.03% 수익을 내는데 그치는 등 부동산 펀드 전체의 부진이 이어지고 있는 분위기다.

유형별로는 해외 부동산형 펀드 중에서 글로벌부동산 펀드가 작년 -14.7% 수익률로 가장 부진했고, 해외특별자산 펀드 중 인프라 투자에 해당하는 글로벌실물자산 유형 수익률 역시 작년 -22.14%를 기록했다. 올 들어서는 전날까지 글로벌부동산펀드가 -2.9%, 글로벌실물자산펀드는 무려 -32.91%라는 성적을 기록 중이다.

국내에서는 부동산대출채권펀드 수익률이 작년 기준 -14.09%로 부동산형 펀드들 중 가장 부진한 성적을 냈다. 올해 들어서도 부동산대출채권펀드 수익률이 -0.88%로 가장 낮은 상태다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

부동산 펀드, 특히 해외 부동산 펀드의 부진은 2년 전부터 미국 등 주요국이 급격한 금리 인상을 단행하면서 상업용 부동산 시장이 침체에 들어간 영향이 크다. 우리나라 해외 부동산 펀드 투자에서 미국과 유럽 비중이 각각 58%, 23% 수준으로 대부분을 차지하고 있는 것을 놓고 볼 때 해외 부동산 펀드의 부진은 예견된 결과라는 분석이다.

문제는 올해 만기가 찾아오는 해외 부동산 펀드 물량이 상당하다는 것이다. 올해 남은 기간 부동산 경기가 두드러지게 회복되지 않는다면 이는 고스란히 투자자들의 손실로 이어질 수밖에 없다.

황세운 자본시장연구원 선임연구위원은 “사모펀드의 경우 부동산 가치 하락으로 인한 손실에 대응하기 위해 리파이낸싱(재대출)으로 만기를 연장하기도 하지만 공모펀드는 투자자도 많고 투자자별로 보유 자산도 다르기 때문에 만기 연장이 어렵다”면서 “우리나라 공모펀드는 선순위보다는 후순위 투자에 나서 실질적인 부동산 가격 하락보다 펀드 수익률 하락 폭이 클 수밖에 없다”고 말했다. 부동산 매각 대금 등을 선순위 투자자들이 먼저 가져가고, 남은 부분을 후순위 투자자들이 가져가기 때문에 수익률 하락 폭이 더 크다는 설명이다.