'도심공공주택' 탈바꿈, 증산4구역…매머드급단지 조성되나

[이데일리 정두리 기자] “우리가 가장 먼저 주민동의를 마치고 본격적인 사업에 착수할 겁니다. 주민 대단수가 환영하고 있어요.”

서울 은평구 증산뉴타운 중 최대 규모인 옛 증산4구역(이하 증산4구역)이 지난 31일 정부가 발표한 ‘도심공공주택 복합사업’ 후보지로 선정되면서 주민들이 반색하고 있다. 이 구역은 향후 4000가구 매머드급 대단지로 조성될 전망이다. 증산4구역 주민들은 올해 안에 구역지정, 시공사 선정까지 마치겠다며 열의를 보이고 있다.

지난해 증산4구역 일대에 걸려있는 대형 현수막. 증산4구역 재개발 추진위원회는 일몰제를 적용받아 구역 해제 된 이후 역세권임대주택 사업을 모색했으나 서울시의 승인을 받지 못해 무산됐다. 사진=독자 제공

증산4구역, 공공주도사업 ‘올인’키로

1일 정비업계에 따르면 도심 공공주택 복합개발사업 21곳 후보지 가운데 사업 열의가 가장 높은 지역은 20여년간 재개발을 숙원사업으로 추진해 온 증산4구역이다.

수색·증산뉴타운에서 규모가 가장 큰 알짜 재개발 사업지로 꼽히는 증산4구역은 수차례 재개발을 시도했지만 번번이 고배를 마셨다. 증산4구역은 재개발사업 사업 추진 13년 만인 지난 2019년 6월 서울시 1호로 일몰제를 적용받아 구역 해제된 바 있다. 이후 대안으로 역세권임대주택 사업을 모색했으나 서울시가 “정비구역 해제지역의 경우 역세권 시프트 개발사업 대상지에서 제외한다”고 선을 그으면서 또 다시 재개발 사업이 무산됐다.

최근에는 정부가 추진하는 공공재개발로 사업 방향을 선회했지만, 1차 공모결과 노후도 등 조건이 맞지 않아 후보지에서 탈락했다. 이후 증산4구역 재건축 추진위원회는 정부와 자치구가 적극 독려하고 있는 공공주도 복합사업으로 무게 추를 옮겼다.

박홍대 증산4구역 재개발 추진위원은 “공공주택복합사업은 정부와 지자체의 의지가 큰 만큼 속도감 있게 추진될 것으로 주민 대다수가 생각하고 있다”며 “올해 안에 구역지정과 시공사 선정까지 마칠 수 있길 바란다”고 말했다.

“주민 열의는 뜨거워…LH 신뢰도 회복이 변수”

은평구에서는 도심공공주택 복합개발사업 후보지로 증산4구역을 비롯해 녹번동 근린공원 인근, 녹번역과 연신내역 인근 등 9곳이 선정됐고, 총 1만2000가구가 새로 들어설 예정이다. 이 중 발표 후보지 중 최대 규모인 16만6022㎡의 증산4구역에는 4139가구 규모 매머드급 단지가 조성될 전망이다. 공공주도 사업으로 ‘은평뉴타운’ 이후 약 15년 만에 미니 신도시가 생기는 셈이다. 정부는 2025년부터 주택 공급이 가능할 것으로 보고 있다.

신규 아파트로 빠른 입주가 가능하다면 집값 호재도 예상된다. 이 구역 인근에 있는 증산2구역의 증산동 DMC센트럴자이(2022년 3월 입주) 분양권 실거래 평균가는 이미 14억원을 넘어선 상태다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 ‘DMC센트럴자이’ 전용면적 85㎡의 경우 올해 1월14일과 24일 각각 14억2839만원, 14억4778만원에 분양권이 거래됐다.

증산4구역은 주민동의률도 큰 문제가 안될 것으로 보고 있다. 도심공공주택 복합개발사업은 이번 후보지 선정에 이어 소유주 동의 10%를 받아야 예정지구로 지정되고, 지정 이후 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업이 확정된다.

박홍대 위원은 “작년에만 75% 이상의 주민 동의률이 나왔던 만큼 재개발 열의가 뜨겁다”면서 “한 달에서 길게는 석 달이면 주민 동의 절차가 마무리될 것”이라고 봤다. 은평구청 관계자는 “기존에 재개발을 추진하는 주민 입장에서는 전체적으로 환영하는 분위기”라면서 “다만 현금청산에 대한 일부 우려와 개별 건축을 하고자 하는 주민들의 반대는 공존하고 있다”고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재개발 지역의 경우 수익성이 나쁜 지역은 용적률도 올려주고 추가분담금도 줄일 수 있는 공공재개발을 선호하는 경우도 있다”면서 “하지만 LH 사태 이후 신뢰도가 떨어진 상황에서 LH가 주관하는 사업에 대해 주민들이 얼마나 동의할지는 두고 봐야 한다”고 말했다.