[2018 부동산 전망]①규제에 입주폭탄까지…보합 속 양극화

[이데일리 권소현 기자] ‘부익부 빈인빈’

내년 주택 시장은 전반적으로 약보합을 이어가는 가운데 강남 재건축 등 일부 지역의 강세는 이어질 것이란 전망이 높다. 집값 잡겠다는 정부의 의지가 강력한 만큼 규제 리스크가 큰 데다 입주물량이 많아 주택시장 여건이 좋지는 않다. 하지만 재건축·재개발 지역에 대한 관심이 지속되는 가운데 지역별로 차별화가 이뤄질 것으로 보인다.

규제 리스크에 입주폭탄…오르기 힘들다

30일 이데일리가 부동산 시장 전문가 7명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 내년 주택시장이 전반적으로 약보합을 보일 것이란 전망이 우세했다. 서울은 그나마 강보합을 유지해도 지방은 약세가 불가피하다는 분석이다.

올해 정부가 집값 잡겠다면서 내놓은 부동산 시장 규제책들이 내년에 줄줄이 시행되는데다 한국은행의 추가 금리인상 등 정책적 요인이 집값 상승을 가로막는 가장 큰 요인으로 꼽힌다.

내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 부채에 기존 주택담보대출 원금까지 포함한 신DTI를 도입하는데다 재건축 초과이익환수제가 시행된다. 4월부터는 다주택자에 대해 양도세 중과가 부과된다.

정부가 보유세 개선을 검토하겠다고 밝히면서 종합부동산세가 강화될 가능성도 있다.

수급 측면에서는 공급과잉이 예상된다. 부동산114에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 올해보다 14.5% 늘어난 43만9000여가구에 달한다. 역대 최대 규모로 ‘입주 폭탄’이라는 말까지 나온다.

남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수는 “서울시 내 일부 지역을 제외하면 전반적으로 입주량이 많고 수요 측면에서도 관망세가 높아져 주택가격은 약보합을 보이거나 하락할 것”이라고 말했다.

뜨거운 재건축…양극화 전망

다만 일부 지역은 강세를 이어가면서 양극화 현상이 나타날 것이란 전망도 나온다. 서울 강남 등지의 재건축 단지나 개발 호재가 있는 지역의 전망은 밝다.

곽창석 도시와공간 대표는 “서울은 강보합을 보이겠지만 경기도와 인천은 약보합, 지방은 약세를 보이면서 차별화될 것”이라고 말했다.

특히 연내에 관리처분인가를 받아 내년 1일부터 적용되는 초과이익환수제를 피한 재건축 단지들은 강세를 이어갈 것으로 보인다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “내년에도 올해에 이어 부동산 지역별 차별화 현상이 이어질 것”이라며 “강남에는 재건축 블루칩이 여전히 남아있고 분양을 시작하기 때문에 상당한 관심을 보일 것”으로 전망했다.

분양시장도 차별화가 예상된다. 내년 분양 예정물량은 40여만 가구에 달해 올해보다 많은데다 8.2 부동산 대책으로 가점제와 전매제한을 강화하면서 전반적으로 청약경쟁률은 낮아질 것으로 보인다. 하지만 입지가 좋은 곳에는 청약이 몰리는 ‘청약 쏠림’ 현상이 나타날 전망이다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’으로 청약수요가 집중되기 때문이다. 상대적으로 지방의 미분양 물량은 늘어날 가능성이 높다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “신규 주택 공급 방법론이 다양하지 않은 상태에서 분양시장 인기가 지속되고 있다”며 “청약 자격 강화로 분양권 전매 차익을 노리는 가수요자 이탈이 평균 청약경쟁률을 끌어내릴 수 있지만 오히려 과열된 시장이 진정돼 실수요자가 덕을 볼 것”이라고 말했다.