(박주식의 주식보기)주식과 부동산 투자매력은

[edaily] 시중 부동자금이 늘어나면서 부동산시장이 들먹이고 있다. 부동자금이 증가한 것은 통화가 많이 풀렸지만 이를 유인할 수 있는 마땅한 투자처가 잘 나타나지 않기 때문이다.

주식을 사자니 넉 달째 진행중인 주가조정상황을 고려하면 원금까지 까먹을까 두려워 엄두가 나질 않고, 채권을 사자니 수십억 대는 되어야 가능한 최소 매매단위 때문에 웬만한 자금력을 보유하지 않고는 거래에 끼는 것 자체가 쉽지 않다. 그나마 투자가 가능하다 해도 가장 안전한 국고채 금리는 5%대를 간신히 넘는 상황이고 회사채도 7%에 미달하는 금리를 지급한다. 기대에 미치지 못하는 수익률이라 할 수 있다. 그러다 보니 자연스럽게 실물 자산 쪽으로 눈을 돌리지 않을 수 없게 된다.

실물자산 중에서 가장 대표적인 것은 부동산이다. 아파트와 같은 주거용 건물과 상가와 같은 비주거용 건물, 그밖에 토지 등이 주된 투자 대상이 되고 있다. 부동산이 우리 국민들의 여유자금 투자처로 사랑을 받는 현상은 최근에 갑자기 발생한 현상은 아니다. 전통적으로 우리 국민들은 부동산을 가장 선호하는 투자대상으로 여겨왔다.

2001년 한국은행이 제공한 우리 나라 민간부문 자산과 부채 구조에 관한 자료에 따르면 우리 국민들은 보유자산중 금융자산대 실물자산의 비중이 27:73인 것으로 나타났다. 미국인들의 금융자산대 실물자산의 비중이 63:37인 것을 고려하면 우리 국민들의 실물자산 선호도가 매우 높은 것임을 알 수 있다. 실제로 우리 주변에는 여유자금이 생기는 대로 투신펀드나 은행예금에 차곡차곡 넣어 뒀다가 목돈이 되면 아파트를 몇채씩 매입해 두는 것을 투자의 전형으로 삼는 사람들을 많이 볼 수 있다.


◇왜 부동산을 투자대상으로 선호할까?
여유자금을 보유하고 있는 투자자가 선택할 수 있는 투자대안은 크게 세가지로 나눌 수 있다. 그것은 주식, 채권, 부동산이다. 물론 이들 외에도 여러 다른 대상들이 있을 수 있겠지만 이들 세 종류가 가장 일반적이면서 높은 비중을 차지하는 투자 대상인 것임은 부인하기 어렵다.

이들 3대 주요 투자자산 중에서 부동산이 투자대상으로 우리 국민들의 애호를 받아온 주된 이유는 다른 자산에 비해 부동산투자가 투자자들에게 가장 만족할 만한 수익을 안겨 줬다는 믿음 때문이다.

그러나 실제 자료를 살펴보면 이러한 믿음은 잘못된 것임을 알 수 있다. 과거 15년 동안 주택가격지수는 연평균 3.3% 상승률을 기록함으로써 연평균 8.2% 상승해 온 종합주가지수에 비해 부진한 성과를 거둔 것으로 나타났다. 뿐만 아니라 주택가격지수는 연평균 5%를 기록하고 있는 소비자물가지수에도 미달함으로써 실질 구매력을 유지하는데도 비효율적인 투자임을 보여줬다.

주택매매지수, 주가 상승률 및 물가상승률 비교 (1987년 이후 15년간)


주; 주택매매지수, 종합주가지수 상승률은 연평균 지수를 전년도 연평균지수와 비교한 것임.
자료: 국민은행, 현투증권

그럼에도 불구하고 부동산 투자가 우리 국민들의 사랑을 받게 된 이유는 부동산 투자가 지니고 있는 몇 가지 장점 때문으로 분석된다. 투자대안으로써 부동산이 가지는 장점은 무엇일까? 그것은 첫째, 인플레 보호 능력에 대한 믿음이고 둘째, 안정적인 수익창출 능력, 셋째, 수익향유능력, 네째, 레버리지 용이성 등 이다. 이들 장점에 대해서 간략하게 살펴 보도록 하자.

첫째, 부동산투자는 주택매매가격 지수 상승률에서 볼 수 있는 것처럼 소비자물가상승률에도 못 미치는 성과를 보여줬다. 그러나 투자자들은 부동산 투자를 대표적인 실물자산으로 여기고 있으며 그 만큼 가치 보존능력이 뛰어난 자산으로 믿고 있다. 실제로, 투자자들이 보유기간 동안 거둔 임대수입이나 직접사용하면서 실현한 효용가치 등을 고려할 때 부동산투자가 가치보존에 실패한 투자대안 이었다고 단정하기엔 무리일 것으로 판단된다.

둘째, 주택가격지수는 주가지수 변동에 비해 매우 안정적인 모습을 보여주고 있다. 과거 15년간 종합주가지수평균은 최대 상승률이 92.7%, 최대 하락률이 38.6%로서 매우 큰 변동성을 보인 데 비해, 주택가격지수는 최대상승률이 17.1% 최대하락률이 9.2%로서 대조적인 모습을 보여 준다. 자산가격의 이러한 안정성은 안전자산으로서의 신뢰감을 제공함으로써 위험 회피성향의 투자자들에게 매력적인 자산으로 인식되는 요인이 된다.

셋째, 수익향유능력이란 부동산투자자가 보유 자산에 대해 100%지분을 확보하고 지배하는 자산이기 때문에 상장주식과 같은 지배구조의 문제를 겪을 필요가 없다는 점과 직결되는 특성이다. 우리 나라 주식투자자들은 기업의 주인이면서도 주인대접을 받지 못하고 있고, 그러한 주주문화에 익숙해 져 있기 때문에 자신을 주인이라고 생각하지도 않는 묘한 위치에 있다. 그러나 부동산 투자자들은 보유 부동산에 대한 처분과 관리에 대한 전권을 행사할 수 있고 수익에 대한 소유권을 확보하고 있다.

네째, 부동산은 우리 나라 금융기관들이 여신에 대한 담보물로서 전통적으로 선호하는 자산이다. 그러므로 부동산 투자자들은 매수대상 부동산을 담보제공하여 대출을 받아 구입자금으로 활용함으로써 투자원금이 부동산거래가액에 미달하더라도 소유권을 취득하는 것이 가능하고, 기보유 부동산을 담보로 필요한 자금을 융통하는 것도 가능하다. 그러므로 개인사업자들이나 기업들도 자금 융통상 편의 때문에 기회만 닿으면 부동산을 취득에 나서는 경우가 많이 있다. 또한 우리 나라 임대시장의 고유한 특성중 하나인 전세제도는 금융기관을 활용하지 않고 레버리지를 일으킬 수 있는 편리한 수단으로 활용될 수 있다.



◇주식투자에 비해 부동산 투자가 가지는 약점

그러나 이렇게 투자자산으로서의 매력이 돋보이는 부동산이지만 단점도 많이 있다. 부동산 투자의 단점은 주식투자에 비해 거래와 보유에 있어 여러 가지 비용이 따른다는 점과 수익창출능력이 제한적이라는 데에 주로 기인한다.

첫째, 부동산을 매매하는 데에는 거래 비용이 많이 따른다.
부동산을 취득하는 데에는 매도자를 찾는 서비스의 대가인 중개수수료와 등록세와 취득세 등의 세금비용도 발생한다. 또한, 부동산을 매각할 때에도 매수자를 물색하는 서비스에 대한 중개수수료, 양도차익이 발생하는 경우 상당한 수준의 양도소득세도 부담해야 한다. 그러므로 부동산 보유중 평가차익이 발생했다 하더라도 그 평가차익이 전부 투자자에게 귀속될 거라는 기대를 하기가 어렵다. 그 반면 현행 세제상으로 주식 매각 차익에 대해서는 세금을 부과하지 않기 때문에 자본이득을 거의 100% 향유할 수 있다.

둘째, 부동산은 보유하는 데에도 비용이 많이 따른다. 부동산은 보유기간 중 정기적으로 재산세, 종합토지세 등 보유과세에 노출된다. 뿐만 아니라 대부분의 부동산은 사용하는 데에 불편이 없는 상태유지를 위해 정기적인 관리비뿐만 아니라 수시로 발생하는 수선유지비에 대한 부담도 발생시킨다.

셋째, 부동산은 환금성이 문제시 되는 자산도 많이 있다.
부동산은 앞에서 지적한 것처럼 거래에 많은 비용이 수반될 뿐만 아니라 경기하강이 예상되거나 현재의 시세가 그 효용에 비해 과대하게 형성되었다는 인식이 확산되는 경우 추가적인 상승이 어려워 질 뿐만 아니라 처분할 경우에 상당한 원금손실을 감수하지 않고는 어려워 질 수 있다. 더구나 개발가능성이 희박한 토지의 경우에는 마땅한 거래상대방을 찾는 것조차 어려워 지기 때문에 처분 자체가 어려워 지는 경우도 있을 수 있다.

네째, 수익창출능력이 양호하다 해도 부동산에서 발생하는 소득은 생산요소에 대한 소득으로서의 한계가 있다. 주가형성의 기초가 되는 기업이익은 인력, 장비, 기술, 부동산 등과 같은 생산 요소들을 창조적으로 활용함으로써 실현된 부가가치에 의해 달성된다. 그러므로 경기가 활황세를 보이거나 기업이 혁신에 성공하여 기업이익이 막대한 크기로 실현되는 경우에 주주는 이익배당에 참여할 수 있는 기회를 얻을 수 있을 뿐만 아니라, 그런 이익수준이 향후에도 유지되거나 오히려 더 크게 성장할 것이라는 전망이 있을 경우 주가가 상승하게 되어 자본이득을 챙길 수 있는 가능성도 있다.

이에 비해, 임대료는 생산이나 주거 목적에 부동산을 공여하는 대신 받는 대가로서 계약개시 전에 쌍방간 합의에 의해 확정되기 때문에 그 부동산을 직접 사용 수익하는 임차인이 아무리 높은 효용 또는 수익을 실현하더라도 부동산 투자자는 약정된 임대료 외에는 추가적인 수익을 거두는 것이 불가능하다.

◇부동산 투자의 위험성
부동산투자가 나름대로 매력이 있는 것은 사실이다. 그러나 최근 부동산 시장의 상황은 부동산 투자에 대한 매력이 지나치게 부각된 감이 있다. 특정자산에 대해 시장의 기대가 지나치게 낙관적인 방향으로 치우치게 될 때 그 자산의 가격엔 필연적으로 거품이 발생한다. 특히 부동산은 거래비용이 가장 많이 발생하고 경우에 따라서는 환금성마저 제한되는 자산이기 때문에 거품이 발생했을 경우 그 해소과정은 훨씬 긴 시간과 고통을 동반할 수 있다.

최근2년 넘게 진행된 부동산 가격 상승, 특히 강남지역 아파트 가격의 상승은 해당 아파트가 제공하는 효용을 넘었을 가능성이 높다. 그 근거는 첫째, 강남지역의 아파트 가격은 정상적인 시장기능에 의해서 형성되었다기 보다 매도자측의 담합에 의해 인위적으로 조종된 호가가 반영된 경향이 있다는 점, 둘째, 이 지역의 아파트 시장은 한 사람이 수십 채의 아파트를 매집하는 사례가 발생하는 등 투기적인 성향이 농후하다는 점, 셋째, 이 지역 아파트의 경쟁력 요인으로 지적된 교육과 생활상 편의성 등이 영원히 지속되지는 못할 가능성이 있다는 점 등이 그것이다.

주식시장 격언 중에 겨울에 밀짚모자를 사란 말이 있다. 이 격언은 주식시장에만 적용 가능한 것이 아니라 모든 투자에 적용 가능하다. 모두가 부동산투자를 외면하고 그 부정적인 면이 집중적으로 부각될 때 그 때가 바로 부동산을 매입할 수 있는 적기라 할 수 있다. 그러나 현재의 부동산시장은 한 여름에 비싼 가격을 지불하고 밀짚모자를 사는 상황일 가능성이 크다. 한여름에 산 밀짚모자는 곧 다가올 가을이 되면 쓸모가 없어지고, 기나긴 겨울동안엔 보관하기에도 귀찮은 존재로 전락한다.

부동산과 주식사이에서 어느 쪽을 선택할 것인가를 고민하는 투자자들은 부동산, 특히 우량주로 일컬어 지는 강남지역 아파트 가격이 상투일지도 모른다는 가능성을 염두에 둘 필요가있다. 또한 부동산에서 발생하는 수입은 확정된 임대료에 불과하다는 사실도 염두에 둬야 한다. 경기가 나빠져서 기업들의 실적이 부진할 것이 예상되는 경우에는 확정 이자나 임대료수입이 매력적으로 부각될 수 있겠지만, 기업들의 생산성과 수익성이 상승커브를 그리고 있을 때는 주식의 위험성보다 수익성에 좀더 관심을 기울이는 것이 합리적 투자 판단이 아닐까 생각한다.