[대박땅꾼의 땅스토리]부동산등기부등본에서 알 수 없는 6가지

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지나 수익형 부동산을 계약할 때 많은 전문가가 ‘등기부등본’의 중요성에 대해서 이야기한다. 심지어 필자도 부동산등기부등본과 관련해 계약 시, 중도금 지급 시, 잔금 시 3번에 걸쳐 확인하라고 이야기할 정도로 부동산등기부등본은 부동산 매매 시 중요한 역할을 한다. 쉽게 말해 부동산등기부등본은 얼마나 건강한지 알 수 있는 건강기록부이며 가족관계가 어떤지 알 수 있는 가족관계증명서이자 족보이기도 하다.

정확히는 해당 부동산에 관련해 어떤 권리관계가 얽혀 있는지를 확인할 수 있다. 대표적으로 소유권, 근저당, 가압류, 압류, 지역권, 환매권, 가처분 등을 확인할 수 있다는 장점이 있다. 사실 이러한 부동산등기부등본에 관련한 포스팅이나 칼럼은 인터넷에서 많이 찾아볼 수 있고 확인할 수 있어 반드시 확인해야 하는 부동산등기부등본에서 알 수 없는 6가지에 대해서 이야기하고자 한다.

1. 임차권

임차권등기는 부동산등기부등본에서 이따금 등장하는 이름이다. 즉, 등장하지 않는 경우도 존재하는 권리이기도 하다. 보통 등기부에서 확인 가능한 임차권은 임대차가 종료된 임차인이 보증금을 받지 못하면 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하려는 방법으로 등기부에 전입일이나 확정일자, 보증금을 기재할 수 있게 한다. 그러나 등기되지 않은 임차관계와 보증금 등은 확인할 수 없다.

2. 유치권

부동산에서 유치권은 다른 사람의 부동산에 대한 채권을 가지고 있을시 그 채권이 변제될 때까지 부동산을 유치할 권리를 말한다. 예를 들어 공사업체나 인테리어 업체가 대금을 받기 위해 부동산을 점유하는 형태로 빈번하게 확인할 수 있다. 그러나 이러한 유치권에 관련하여서는 부동산등기부등본에서는 확인이 어렵다. 대신 경매 시에는 매각물건명세서 확인할 수 있다. 허위 유치권은 직접 현장을 방문해 유치권 점유를 하고 있는 지 확인한 후 사진을 찍어 점유하고 있지 않음을 증명하는 자료를 만들어 놓는 것도 좋다.

3. 분묘기지권

이것은 타인의 토지 위에 조상의 묘를 둔 자가 해당 토지 위에 묘를 유지하겠다고 말할 수 있는 관습법상 인정되는 지상권과 비슷한 권리이다. 쉽게 설명하면 토지를 샀는데 그곳에 알 수 없는 무덤이 발견된 경우 분묘기지권이 발생하는 식이다. 이 분묘기지권 역시 등기부등본상에서는 확인이 불가한 권리다. 따라서 이전의 소유권 변동기록이 모두 기재되어 있는 ‘폐쇄등기부’를 발급받아보는 것도 방법이다.

4. 법정지상권

법정지상권은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급해 그 주인이 다르면 주로 발생하게 된다. 크게 전세권 설정자에 의한 지상권, 매매 기타의 원인 지상권, 저당물 경매에 따른 지상권으로 구분한다. 법정지상권 역시 경매의 매각물건명세서를 통해 확인할 수 있거나 건축물대장등초본을 발급받아 건물소유주를 확인할 수도 있다.

5. 위반건축물

위반건축물은 건축 기준법 등에 위반해 불법으로 증축하거나 용도변경 등을 이행한 건축물을 총칭하는 것으로 불법증축된 원룸 등을 예를 들 수 있다. 이러한 위반건축물은 원래의 기준대로 되돌리라는 국가의 경고인 ‘이행강제금’이 부과하는데 1년에 2회 정도 시정명령이 이행할 때까지 이행강제금을 부과한다. 하지만 이 또한 등기부등본에서는 확인이 어렵고 만약 해당 건축물이 위반건축물로 구청 등 지자체에 기재된 경우에는 건축물대장에 표시된다.

6. 지역 및 지구

지역 및 지구 안에서의 행위제한 내용은 등기부등본에서 확인하기가 어렵다. 행위제한은 토지별로 어떤 이용을 해야 한다는 사항을 규제해놓은 것이다. 이것에 대한 내용은 토지이용계획확인원 열람을 통해 확인할 수 있다. 매수 전에 반드시 확인해봐야 하는 사항이다.

일반매매든 경매를 통한 매입이든 등기부등본 확인은 중요하다. 하지만 그 한 가지가 마치 만병통치약처럼 모든 것을 설명하지는 않는다. 의심할 사항이 있다면 유난스럽다고 생각할 사항이라도 반드시 확인해 안전한 거래가 될 수 있도록 해야 한다.