(클릭!부동산)아파트 청약 가이드

[이데일리 김자영기자] 아파트 분양 절차는 까다롭다. 푼돈으로 살 수 있는 상품이 아니기 때문에 분양 받기 전 수요자가 알아보고 챙길 것도 많다. 하지만 '통장가입→분양정보 파악→청약→당첨→입주' 라는 분양 절차를 이해하고 하나씩 준비하면 아파트 분양이 의외로 간단할 수도 있다.
 
아파트 분양을 받으려는 사람들이라면 다음의 내용을 기억해 두고 필요한 내용들을 차근차근 준비해 두자.
 
◇내집마련의 시작..청약통장 가입
 
아파트 분양의 첫 걸음은 청약통장 가입이다. 저축, 예금, 부금으로 나뉘는 청약통장은 종류에 따라 청약 대상 아파트가 달라지므로 가입조건, 청약대상 등을 파악해 자신에게 맞는 통장을 선택해야 한다.
 
만 20세이상 무주택 세대주가 가입할 수 있는 청약저축은 공공기관(주공, SH공사 등)이 공급하는 전용면적 85㎡이하 주택을 분양받을 수 있다. 사회 초년생과 신혼부부에게는 청약가점제 적용이 배제되는 청약저축이 유리하다. 청약저축은 다달이 2만~10만원 내에서 자유롭게 납부하면 된다. 청약저축은 우리, 농협, 신한, 하나, 기업은행에서만 가입이 가능하다.
 
청약예금은 만 20세 이상이면 누구나 시중 은행에서 가입할 수 있는 것으로 일시불로 금액을 넣어야 한다. 청약예금은 민간 건설업체가 짓는 민영주택에 청약할 수 있는데 예치 금액에 따라 청약할 수 있는 주택형이 다르다.
 
청약부금은 민간이 공급하는 전용면적 85㎡이하 주택에 청약할 수 있으며 적금처럼 불입하면 된다. 월납입금액은 5만~50만원까지 가능하다. 하지만 최근 민간공급 주택물량이 줄어들면서 부금 가입자가 많이 줄어드는 추세다.
 
청약통장 마련 뒤에는 분양정보에 관심을 가져보자. 한달에도 수십건씩 나오는 분양정보는 SH공사(www.i-sh.co.kr)와 부동산114, 부동산뱅크 등의 정보업체, 신문 기사 등을 통해서 얻을 수 있다.
  
◇자금 계획은 철저히
 
다음은 자금마련이다. 자금계획을 철저히 세우지 않으면 나중에 낭패를 볼 수 있다. 대체로 자기자본과 대출금 비율을 5대 5로 하는 것이 안정적이다. 
 
대부분 중도금은 건설업체에서 집단대출을 알선해 준다. 건설업체 마다 다소 차이는 있지만 미분양 등 특별한 경우가 아니고서는 중도금은 분양가의 60%다. 이중 40%정도는 이자가 싼 제1금융권에서, 그리고 나머지 20%는 제2금융권에서 조달하는 경우가 많다. 

주택구입관련 자금이 필요하다면 한국주택금융공사(www.khfc.co.kr)를 잘 활용해보자. 시중은행 대출도 받을 수 있지만 보다 금리가 싼 주택금융공사의 대출상품이 여러모로 유리하다. 한국주택금융공사 사이트의 e-모기지론에서 연봉 등을 입력하면 본인의 신용과 대출가능금액을 알 수 있다.
 
주택금융공사는 현재 대출상품으로 '보금자리론'과 'e-모기지론'을 제공하고 있다. 보금자리론은 시중은행 상품과는 달리 고정금리를 적용하고 있다. 단 만기별로 금리가 달라진다. 한국주택금융공사가 시중 은행에 위탁판매하고 있으며 거의 모든 은행에서 이용가능하다.
 
인터넷을 통해 대출받는 e-모기지론을 이용하면 0.2%낮은 금리를 적용받아 조금이라도 이자를 줄일 수 있다. 단 e-모기지론은 우리은행, 하나은행, 외환은행, 기업은행, 농협, 대구은행 등 일부은행과 삼성생명, 흥국생명 등에서만 대출이 가능하다.
 
◇가점 관리 중요..미분양도 좋다
 
청약가점제 실시로 자신의 가점 관리가 중요해졌다. 청약가점제는 부양가족(32점), 무주택기간(35점), 청약통장가입기간(17점)을 기준으로 계산해 84점이 만점이 된다. 지역에 따라, 아파트에 대한 선호도에 따라 다르지만 60점 이상이면 상위권에 속한다. 
 
보통 본인의 가점을 모르는 경우가 많다. 본인의 가점을 확인하려면 국민은행 부동산 사이트(http://est.kbstar.com)에서 내 가점을 계산해 보면 된다. 청약점수를 잘못알고 청약 서류에 기재하면 나중에 부적격자로 당첨이 취소될 수 있으니 주의해야 한다.
 
전용면적 85㎡이하 아파트 분양시에는 청약가점제 75%, 추점제 25%로 배정한다. 전용면적 85㎡ 초과의 중대형아파트의 경우 50 대 50의 비율로 공급된다. 
 
자신이 특별분양 조건에 포함된다면 이를 적극 활용해야 한다. 현재 특별분양은 신혼부부, 저소득층, 노부모 공양, 3자녀 이상 무주택 세대주, 장애인, 유공자 등에게 제공된다. 일반 순위내 분양보다는 청약경쟁률이 낮아 당첨확률이 높다.
   
미분양 물량이 많은 지방에서는 미분양아파트를 적극 활용하는 것도 좋다. 미분양 아파트의 경우 계약금할인, 중도금무이자, 이자후불제 등 금융지원이 많기 때문이다. 최근에는 서울과 수도권에도 미분양 물량이 많으므로 미분양아파트에 대한 정보 수집도 소홀히 하지 말아야 한다.