[김학렬의 올댓 부동산] 공원 하나로 집값이 오른다?

[김학렬 부동산칼럼리스트] 2014년 5월 1일, 미군 캠프 하야리아 부대를 반환 받은 부신시민공원이 문을 열었어. 이곳의 위치는 부산 최고의 중신지인 부산 진구다. 물론 사람들이 많이 찾는 중심지였지만 쾌적성은 거의 없어 주거지역으로 선호도는 낮았아.

하지만 부산시민공원 개원 후 지역 분위기가 180도 달라졌다. 군부대의 높은 철장으로 꽉 막혔던 시야가 트여 조망권이 확보됐다. 공원 내 나무들 덕분에 인근의 공기의 질도 좋아졌다. 시민공원 개장 이후 명실상부한 명품 주거지로 업그레이드가 된 것이다.

시세가 크게 상승한 것은 기본이고, 이제 고급 주거지로의 변신을 위한 재개발까지 순차적으로 진행되고 있다. 지역 내 공원이 들어서는 것과 동시에 입지의 프리미엄이 크게 높아진 것이다. 따라서 도심 내 부대 이전 후 녹지공간이 추가되는 곳은 반드시 눈여겨 봐야 한다. 향후 10년 동안 미군부대가 순차적으로 이전하는 용산구가 가장 기대가 되는 지역이다.

1990년대까지만 하더라도 마포구 상암동은 난지도로 대표되는 곳이었다. 난지도는 서울지역 쓰레기 매립지였기 때문에 아무도 찾지 않는 혐오지역이었다. 2000년대에 이 난지도 매립지를 공원으로 개발하였다. 바로 하늘공원과 노을공원이다. 가기 싫어 하는 기피지역에서 현재는 누구나 즐겨찾는 명소가 되었다. 주말이면 주차할 공간이 부족할 정도다. 하늘공원과 노을공원와 함께 상암디지털단지가 함께 개발되었고 현재 마포구에서 가장 시세가 높은 지역이 되었다. 유사한 사례인 수도권 쓰레기 매립지가 공원화되는 청라와 검단지역도 장기적으로 관심을 가질 필요가 있다.

환경쾌적성의 영향력이 본격적으로 부동산에 적용된 것은 2005년부터다. 바로 청계천 복원시점부터 환경쾌적성에 대한 기대가 부동산에 반영되기 시작했다. 청계천의 복원을 두고 그 효과에 대해 설왕설래가 많았다. 결국 청계천은 환경에 대한 효과가 크다는 것을 입증한 결정적인 계기가 되었고, 2005년 이후로 건설되는 대단지 아파트에서는 환경쾌적성을 높이기 위한 조경시설이 필수적으로 적용되었다. 지상 주차장이 없어지고, 이제 단지 지상공간은 조경과 수경시설 등을 설치하기 시작한 것이다. 이러한 외부환경이 잘되어 있는 단지들은 시세가 더 높아도 인기가 많다. 반포동 래미안 퍼스티지와 반포자이의 경우 외부환경 특화 아파트로 현재 최고 시세를 형성하고 있다.

단순히 짓기만 하면 팔리는 시기는 지났다. 생활의 질을 높이는 방향으로 부동산이 발전하고 있다. 좋은 자연환경을 가까이 두고 싶어하는 트랜드가 점점 강화되고 있는 것이다. 가장 대표적인 환경이 산, 강, 하천 등이다. 이러한 환경적 요구가 극대화된 형태가 바로 인공호수다.

결국 대규모 인공 호수공원의 조성은 부동산 가치에 큰 영향을 준다. 호수공원 주변의 부동산은 주거시설이든 상업시설이든 불황이 거의 없다. 대표적인 수혜지가 일산, 분당, 광교, 세종, 파주운정, 김포한강신도시 등이다.

특히 일산신도시 프리미엄의 60% 이상이 일산호수공원의 힘이다. 분당도 율동공원과 중앙공원의 호수공원의 수혜지역이다. 김포한강신도시와 파주운정신도시에도 큰 규모의 호수공원이 건설되어 있고 그 주변이 더 시세가 높다. 2015년 엄청난 분양 경쟁률을 보였던 광교신도시의 아파트들은 대부분 광교호수공원 주변의 부동산들이다. 곧 청라 중앙호수공원이 준공이 된다. 규모는 일산호수공원보다 크다. 커넬웨이라는 수변 상가 스트리트에 대한 기대가 높다.

환경쾌적성이 좋은 입지 내 부동산은 지속적으로 프리미엄이 높아질 수 밖에 없다. 부동산 경기의 불황이 오거나 지역이 슬럼화되어 주변 부동산 가치가 하락한다 해도 호수공원 주변의 주거시설과 상업시설의 부동산으로서 가치는 지속적으로 유지될 것이기 때문이다. 이러한 환경 프리미엄은 사람들을 끊임없이 끌어 모을 수 있는 힘이 있다. 한강처럼 천연환경이 좋은 곳은 물론, 녹지공간, 인공호수 등의 대규모 공원 건설이 계획된 입지는 미리 선점하는 것이 가장 좋은 전략이 될 것이다.