“보복소비 빗장 풀렸다”..홍대·명동 상가 길목 지켜라

[이데일리 오희나 기자] 코로나19 엔데믹(전염병의 풍토병화) 전환 이후 주요 상권들이 회복세를 보이면서 수익형 부동산에 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. MZ세대(1980년대 초~2000년대생)가 몰리는 연남·성수뿐만 아니라 해외관광객 유입 기대감에 따라 명동 상가도 저가매수 기회일 수 있다는 전망이다.

지난 13일 서울 중구 명동 음식점 거리에서 시민들이 지나가고 있다. (사진=뉴스원)

홍대·합정·연남…MZ ‘핫플’ 공실률 줄어

19일 한국부동산원에 따르면 올 1분기 서울 상업시설(소규모 기준, 2층 이하·연면적 330㎡ 이하) 공실률은 6.2%로 나타났다. 지난해 3~4분기 연속 6.7%를 기록한 뒤 올 들어 하락세로 돌아섰다.

특히 서울 주요 업무지역의 상가 공실률이 큰 폭으로 낮아졌다. 공실률이 가장 많이 줄어든 곳은 홍대·합정으로 지난해 4분기 28.1%에서 올해 1분기 16.7%로 줄었다. 특히 공실률이 50.3%에 달했던 명동은 42.1%로 전 분기 대비 8.2%포인트 떨어졌다. MZ세대들이 즐겨찾는 동교·연남은 공실률이 없었다.

상권이 회복세로 돌아서자 서울 주요 상권 임대료도 상승 추세다. 임대료는 코로나19로 침체됐던 2020년 1분기 이후 2년 6개월여만에 처음으로 소폭 반등했다. 전국 소규모 매장 기준 ㎡(공급면적)당 임대료는 1만9400원으로 직전 분기보다 400원 올랐다. 지난 2020년도 1분기 ㎡당 2만원에서 지난해 4분기 1만9000원까지 떨어졌다가 올해 들어 소폭 올랐다. 중대형 매장은 직전분기보다 ㎡당 100원 오른 2만5500원을 기록했다.

엔데믹 효과를 노리고 길목을 지키려는 수요가 늘면서 거래량도 크게 늘었다. 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 상업시설은 21만5816건 거래되면서 역대 최대 거래량을 기록했다. 이는 2020년 거래량(17만3914건)보다 24.09%(4만1902건) 증가한 수치다. 이른바 MZ세대들의 핫플레이스를 겨냥한 수요가 늘면서다.

서울 마포구 연남도 인근 공인중개사무소 관계자는 “연남동은 MZ세대 유동인구가 많은 지역이라 코로나19 시절에도 수요가 많았기 때문에 공실률이 없다”면서 “작년까지만 해도 권리금이 없는 상가가 일층에도 있었지만 지금은 없다고 보면 된다”고 전했다. 이어 “얼마 전까지만 해도 평당 4000만~5000만원대 매물이 있었지만 지금은 평당 6000만~7000만원은 줘야 한다”면서 “연남동은 명동처럼 광범위하게 상권이 형성되지 않고 블록마다 상권이 다 다르기 때문에 잘 알아보고 거래에 나서야 한다”고 말했다.

외국인 관광객이 조금씩 늘어날 것으로 전망되면서 이들을 중심으로 돌아가는 상권 또한 수요가 점차 늘어나는 양상이다. 서울 명동 인근 공인중개사무소 관계자는 “명동은 노점상들이 일종의 지표인데 유동인구가 대폭 늘어나면서 이들이 거리에 많이 나오고 있다”면서 “아직 실질적으로 외국인 관광객들이 많지 않아 거래로 이어지지는 않지만 기대감에 투자문의는 늘어나고 있다”고 말했다.

“상권 부활 기대감…저가 매수 타이밍”

시장에서는 2년여에 걸친 코로나19가 엔데믹으로 전환되는 가운데 보복소비가 살아나면서 상권이 부활할 것이라는 전망이 나온다. 본격적으로 상권이 살아나지 않은 지금이 저가 매수 타이밍일 수 있다는 조언도 나온다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “코로나 시기에도 장기투자 관점에서 저가매수 기회로 보고 유입되는 투자자들이 많았다”면서 “올해는 금리인상 기조에 주택시장이 둔화되다보니 상가 수익률도 일부 영향을 받을 수 있지만 상권이 전반적으로 좋아지고 있기 때문에 수익형 부동산에 대한 수요는 꾸준할 것”이라고 말했다.

임병철 부동산R114 연구원은 “상가 거래가 늘어나면서 매매 가격도 올라가고 있는 상황”이라며 “아직까지 공실은 있지만 팬데믹이 끝나가는 시점이기 때문에 상대적으로 저렴하게 살 수 있는 이점이 있다”고 말했다.

특히 주택가격이 급상승하면서 상가 투자로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다고 전했다. 임 연구원은 “정부가 규제완화를 해도 금리 인상 등의 여파로 주택가격은 더 오르기 힘든 상황이어서 수요가 늘기 힘들다”며 그래서 “상대적으로 저렴한 상가 투자로 선회하는 투자자들이 늘고 있다”고 강조했다.

다만 금리가 오르는 상황이어서 섣불리 투자에 나서기 보다는 임대수익률 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 조언도 있다.

박 소장은 “금리부담이 커지고 있기 때문에 상권과 입지 등을 꼼꼼히 보고 기대수익률을 보수적으로 봐야 한다”면서 “선호도가 높은 강남, 성수, 연남 등은 상권 안정성이 있기 때문에 수익성이 따라오는 지역들이다. 신도시, 택지지구 등은 상권 형성에 오래 걸리기 때문에 주의해야 한다”고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 “엔데믹으로 전환돼도 상가 임대차 보호법이 있어 임대 수익이 급격하게 오르긴 어렵다”면서 “금리가 오르는 상황에서 임대수익률에 대한 기대를 낮추고 잘 따져보고 투자해야 한다”고 조언했다. 그러면서 “예를 들어 성수동은 공실률이 적지만 땅값이 비싸 임대수익률 1% 수준으로 대부분 시세 차익을 노리고 투자하는 경향이 높다”면서 반면 “땅 값이 저렴한 경기도는 3% 수준, 인천은 4%대로 지방으로 눈을 돌리는 것도 괜찮다”고 전했다.