"신한알파리츠, 단기 실망매물 가능성"

[이데일리 김인경 기자] 글로벌 투자 심리가 가라앉으며 오피스 시장 투자심리도 얼어붙고 있다. 특히 신한알파리츠(293940)는 용산 더프라임타워 매각 계획을 변경하면서 단기적인 투자자들의 실망 매물이 나올 수 있다는 지적이 나왔다.

2일 배상영 대신증권 연구원은 “시장 금리 급등으로 레버리지 비용 증가, 매크로 환경 불확실성으로 인한 투자수요 감소가 실물 시장에도 영향을 주고 있다”라고 말했다.

대표적인 예가 올해 초 4조4000억원까지 치솟았던 여의도 국제금융센터(IFC)다. 이 매물은 5월 말 미래에셋이 4조1000억원에 우선매수협상자로 선정 되었으나, 대출 비중을 이유로 국토교통부에서 리츠 영업인가를 불허했고 이후 9월에 협상이 결렬됐다.

이어 2022년 하반기 중심업무지구(CBD) 빅딜이었던 콘코디언 빌딩도 마스턴 자산운용이 우선매수협상자로 선정된 후, 현재까지 딜클로징이 지연되고 있다.

배 연구원은 “이러한 분위기를 감안해 선제적으로 펀드 만기보다 빠르게 매각 준비를 하는 운용사도 나타나고 있는데 대표적인 자산이 삼성 SDS타워(유경 PSG 자산운용)로 2024년 2월 만기이나 올해 7월부터 매각 자문사 선정 준비 중”이라고 설명했다.

오피스 시장은 낮은 공실률과 견조한 임대료 상승을 바탕으로 타 섹터 대비 금리 상승 영향이 제한적이었지만 최근 들어 우량 자산의 선순위 대출금리도 5% 후반에 육박해 투자자들의 부담 또한 높아지고 있다.

이 가운데 신한알파리츠(293940)의 ‘용산 더 프라임타워’의 매각 계획까지 변경됐다.

배 연구원은 “신한알파리츠는 용산 더프라임타워 매각 계획을 변경했는데 당초 9월 28일 마스턴 자산운용을 우선매수협상자로 선정했지만 11월 23일부로 양해각서가 해제됐다”라고 말했다.

그는 “해당 자산의 입지와 지역 호재를 고려할 때 장기 보유시 이득이 더 크다고 판단하지만 자산 매각을 통한 특별 배당은 주가에 긍정적이라 평가했다”면서 “단기적으로는 용산 더프라임 타워 매각가가 중장기적으로는 자산 매각 이후 어떤 자산을 편입 할 지가 중요하다고 판단해 왔다”고 설명했다.

이어 “이러한 관점에서 용산 더프라임타워 매각 계획 변경은 단기적으로 특별배당을 기대한 투자자들의 실망 매물로 변동성이 높아질 수 있겠지만, 신한알파리츠의 장기 펀더멘털에는 긍정적이라 평가한다”고 전망했다.

신한알파리츠는 용산 더프라임타워 매각을 아예 철회하는 것은 아니다. 다만 추후 시장 상황을 고려하여 적절한 시기에 매각을 재추진할 예정이다.

그는 “용산 더프라임타워는 자산 매각 추진 시점보다 순운영수익(NOI) 개선이 나타났다”면서 “임대율은98.2%에서 100%로 개선되었고, 전체면적의 27.4%를 차지하고 있는 테넌트 임대 만기로 새로운 임차인을 유치한 결과 순점유비용(NOC)이 기존 대비 70% 상승했다. 이에 더해 그 사이 용산 정비창 개발 계획이 발표되었고, 해당 자산의 담보대출 만기는 2025년 10월 말까지로 여유가 있는 편”이라고 강조했다.

아울러 “기존 우협 대상자와 추가 협상을 하지 않고 매각 계획 변경을 한 배경에는 용산 더프라임 타워가 안정적인 임대 성장으로 배당 기여를 할 수 있는 자산이기 때문에 적절한 매수자가 나타날 때까지 보유하는데 부담이 없기 때문으로 추정한다”고 덧붙였다.

용산 더 프라임[신한알파리츠 제공]